Как завышение стоимости квартиры в ипотеке может оставить вас без жилья и с долгами

Российский рынок недвижимости столкнулся с опасной тенденцией: покупатели массово просят продавцов завышать стоимость квартир в договорах, чтобы получить большую ипотеку. На первый взгляд кажется, что все выигрывают — покупатель получает дополнительные средства, а продавец формально продает квартиру дороже. Но реальные последствия таких схем разрушительны.

Средняя ставка по ипотеке в 2025 году колеблется вокруг 12-14%. При стоимости квартиры в 8 млн рублей первоначальный взнос составляет минимум 1,6 млн рублей. Многие семьи просто не могут накопить такую сумму, особенно если параллельно платят аренду. Завышение цены до 10 млн рублей позволяет получить от банка 8,5 млн вместо 6,4 млн, сократив собственные вложения до 1,5 млн.

По данным ЦБ, каждый пятый ипотечный договор в 2024 году содержал признаки завышения стоимости жилья.

1. Покупатель и продавец договариваются о реальной цене квартиры, например 7 млн рублей
2. В договоре указывается сумма 9 млн рублей
3. Банк переводит продавцу 7,65 млн (85% от 9 млн)
4. Продавец наличными возвращает покупателю разницу в 650 тыс. рублей
5. Покупатель формально вносит больший первоначальный взнос

Банки активно борются с такими схемами. При выявлении махинаций кредитная организация может потребовать досрочного погашения всей суммы. В 2024 году Сбербанк расторг 2,3 тыс. ипотечных договоров по этой причине. Квартиру при этом продают с торгов, а разницу между вырученной суммой и долгом взыскивают с заемщика.

Оценщики стали тщательнее проверять объекты. Если рыночная стоимость квартиры явно ниже указанной в договоре, банк откажет в кредите. В базе Росреестра появились алгоритмы выявления аномальных скачков цен в конкретных домах.

Продавец становится соучастником мошеннической схемы. Возврат наличных покупателю может быть квалифицирован как отмывание денег. Налоговая получила доступ к данным о всех переводах свыше 600 тыс. рублей и активно проверяет сделки с недвижимостью.

В случае судебных разбирательств продавец может быть обязан вернуть банку излишне полученные средства. В практике 2024 года есть случаи, когда суд взыскивал с продавцов до 2 млн рублей.

Госпрограммы позволяют получить ипотеку с меньшим первоначальным взносом. Семьям с детьми доступны субсидии до 1 млн рублей на погашение ипотеки. Военные могут воспользоваться специальной накопительной системой.

Кредитные кооперативы предлагают займы на первоначальный взнос под залог будущей квартиры. Ставки выше банковских, но риски значительно ниже, чем при завышении стоимости.

1. Сравнение с аналогичными предложениями в том же районе
2. Анализ предыдущих сделок с этой квартирой
3. Проверка кадастровой стоимости
4. Контроль за движением средств после сделки
5. Опрос соседей и управляющих компаний

Риелторы отмечают: 70% сделок с завышением стоимости заканчиваются проблемами для одной или обеих сторон. Банки научились отслеживать даже схемы с участием подставных оценщиков.

При первых подозрениях со стороны банка стоит обратиться к юристу. Досрочное погашение части кредита может снизить риски. В некоторых случаях помогает рефинансирование в другом банке по реальной стоимости жилья.

Продавцам рекомендуют фиксировать все передачи денег расписками. Но даже это не гарантирует защиты в суде — схема изначально незаконна.

Рынок недвижимости становится прозрачнее. В 2025 году заработала единая система анализа всех сделок с жильем. Попытки обмануть банк теперь почти гарантированно приводят к попаданию в черные списки кредитных организаций.