Почему заниженная стоимость квартиры может стать вашей финансовой ловушкой

Рынок недвижимости пестрит объявлениями о продаже квартир по ценам ниже рыночных. На первый взгляд — золотая жила для покупателя. Но за каждым таким предложением скрываются риски, которые могут обернуться многомиллионными убытками.

Продавцы и риелторы используют три основных способа манипуляции ценой. Первый — официальное оформление сделки по кадастровой стоимости. В 2025 году разрыв между рыночной и кадастровой ценой в некоторых регионах достигает 40%. Второй метод — разделение платежа на две части: белая сумма в договоре и серая наличными. Третий вариант — искусственное завышение износа жилья в документах.

По данным Росреестра, каждая пятая сделка с недвижимостью в 2024 году заключалась с занижением стоимости минимум на 15%.

1. Семья из Новосибирска приобрела трешку за 5,8 млн рублей при рыночной цене 7,2 млн. Через год при попытке продажи выяснилось — предыдущий владелец скрыл факт затопления, ремонт обошелся в 600 тыс. рублей.
2. Молодая пара в Казани купила квартиру с 30% дисконтом. При оформлении ипотеки банк потребовал доплатить разницу — 1,2 млн рублей собственных средств.
3. Пенсионерка из Краснодара столкнулась с доначислением налогов за три предыдущих года — налоговая пересчитала платежи по рыночной стоимости.

При перепродаже квартиры с заниженной стоимостью налоговая рассчитывает НДФЛ от разницы между первоначальной и новой ценой. Если в договоре указано 4 млн рублей, а реально уплачено 6 млн, при продаже за 7 млн формальный доход составит 3 млн. Налог — 390 тыс. рублей вместо реальных 130 тыс.

Банки при ипотечном кредитовании учитывают только официальную сумму сделки. Для квартиры за 8 млн с занижением до 6 млн потребуется внести 2 млн собственных средств вместо стандартных 1,2 млн по ипотеке.

Доказать факт передачи наличных без расписки невозможно. В судебной практике 2024 года зафиксированы случаи, когда продавцы через месяц после сделки требовали доплаты через суд, ссылаясь на неполную оплату.

При наследовании или разделе имущества возникают споры о реальной стоимости. Нотариусы рассчитывают госпошлину от кадастровой цены, которая может в разы превышать указанную в договоре сумму.

1. Заказать расширенную выписку из ЕГРН — проверить историю собственников и обременения.
2. Сравнить цену с аналогичными предложениями в том же районе.
3. Провести независимую оценку у сертифицированного специалиста.
4. Запросить справку о кадастровой стоимости на сайте Росреестра.
5. Опросить соседей о возможных проблемах с жильем.

Квартиры с юридическими чистотой, но реальным дисконтом существуют. Банковские лоты после изъятия за долги часто продаются на 10-15% дешевле рынка. Новостройки на последних этапах сдачи снижают цены для быстрой распродажи. Вторичное жилье с несовременным ремонтом позволяет сэкономить 20% без рисков.

Эксперты рекомендуют рассматривать занижение цены как красный флаг. Разница в 5-7% может быть обоснована срочностью продажи. Но скидки от 15% почти всегда скрывают подводные камни — от скрытых дефектов до мошеннических схем.