Ипотека под 21% – как выжить на рынке недвижимости в 2025 году

Российский рынок ипотеки бьет рекорды – средние ставки по рыночным программам превысили 21% годовых. Для миллионов россиян это означает крах надежд на собственное жилье. Эксперты называют ситуацию катастрофической, а риелторы фиксируют массовый отток покупателей.

Ключевая ставка ЦБ РФ держится на уровне 18%, что автоматически делает кредиты дорогими. Банки закладывают риски в процентные ставки, добавляя к ключевой ставке еще 3-5 пунктов. По данным ЦБ, за первый квартал 2025 года объем выданных ипотечных кредитов сократился на 67% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

При ставке 21% за 5 лет переплата составит 120% от стоимости квартиры. Это означает, что за квартиру ценой 5 млн рублей придется отдать банку 11 млн рублей.

Риелторы фиксируют резкое падение спроса на вторичное жилье – сделки сократились на 80% в крупных городах. Новостройки держатся за счет программ господдержки, но даже там ставки начинаются от 15%. Средний срок поиска покупателя для стандартной двушки в Москве вырос с 2 месяцев до полугода.

Цены на недвижимость начали корректироваться – вторичный рынок просел на 12-18% в зависимости от региона. Однако это не компенсирует рост переплат по кредитам. Типичная ситуация: квартира подешевела на 500 тысяч, но из-за роста ставок общая стоимость владения выросла на 2 млн рублей.

1. Семья из Подмосковья рассчитывала на ипотеку под 9% в 2023 году. Откладывали покупку, теперь ставка 21%. Ежемесячный платеж вырос с 65 до 140 тысяч рублей при доходе 120 тысяч на двоих.
2. Молодой специалист в Екатеринбурге копил на первоначальный взнос 3 года. За это время ставки выросли вдвое, а требуемый взнос увеличился с 15% до 30%.
3. Пенсионеры хотели продать трешку в Самаре и купить двушку с доплатой. Из-за обвала спроса их квартира не продается уже 8 месяцев.

Эксперты рекомендуют три рабочих варианта в текущих условиях. Во-первых, рассматривать субсидированные программы – для IT-специалистов, врачей, учителей ставки начинаются от 12%. Во-вторых, искать варианты с частичной оплатой – многие застройщики предлагают рассрочку на 1-2 года без процентов. В-третьих, присматриваться к залоговым квартирам – банки распродают имущество с дисконтом до 30%.

Риелторы советуют не спешить с покупкой в панике. Рынок жилья вошел в фазу коррекции, и к 2026 году возможна стабилизация ставок. Тем, кто вынужден покупать сейчас, стоит выбирать квартиры с потенциалом перепродажи – хороший район, типовые планировки, транспортная доступность.

Аналитики прогнозируют дальнейший рост ставок до конца 2025 года с возможным пиком в 23-24%. Это приведет к полному замораживанию сделок на вторичном рынке. Основные надежды – на новые программы господдержки и возможное снижение ключевой ставки ЦБ в 2026 году.

Для арендного рынка ситуация двоякая. С одной стороны, спрос на аренду растет – люди откладывают покупку. С другой, многие арендодатели, не сумев продать жилье, вынуждены сдавать его, что увеличивает предложение. В Москве средние арендные ставки упали на 7% за последние полгода.