ЦБ снизил ключевую ставку впервые за три года — ждать ли дешевой ипотеки и скачка цен на жилье

Банк России сделал первый шаг к смягчению денежно-кредитной политики, снизив ключевую ставку с 21% до 20%. Это первое снижение с сентября 2022 года. Для рынка недвижимости такое решение — сигнал о возможном изменении тренда, но мгновенных последствий ждать не стоит.

Ключевая ставка ЦБ напрямую влияет на стоимость кредитов, включая ипотеку. Последние два года россияне столкнулись с рекордно высокими ставками по жилищным кредитам — в июне 2025 года они достигают 26,5–26,7%. Для сравнения: в 2021 году средняя ставка по ипотеке составляла 7,5%.

«Рыночная ипотека сейчас фактически недоступна для большинства. Даже при первом взносе 20% ежемесячный платеж оказывается неподъемным для семейного бюджета», — поясняет аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.

Эксперты прогнозируют постепенное снижение ставок по жилищным кредитам вслед за ключевой. В ближайшие недели можно ожидать уменьшения на 0,5–1 процентный пункт. Однако существенного влияния на доступность жилья это не окажет.

По оценкам Юрия Беликова из «Эксперт РА», массовый спрос на ипотеку вернется только при ставках ниже 15% годовых. Таких значений рынок может достичь не раньше 2026 года.

На фоне снижения доходности депозитов (с 26% в 2024 году до 19% в июне 2025-го) часть вкладчиков начинает рассматривать недвижимость как инструмент сохранения капитала. Это касается как вторичного рынка, так и новостроек.

1. Квартиры в строящихся домах — спрос поддерживают льготные программы и рассрочки от застройщиков
2. Вторичное жилье — цены стабилизировались после резкого роста в 2022–2023 годах
3. Загородная недвижимость — интерес к дачам и таунхаусам остается стабильно высоким

Средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы составляет 380 тыс. рублей, на вторичном рынке — 420 тыс. рублей. В регионах разброс цен значительный: от 90 тыс. рублей в небольших городах до 250 тыс. рублей в миллионниках.

Аналитики «Яндекс Недвижимости» прогнозируют умеренный рост цен на 5–7% до конца года. Основные факторы:

• Снижение доходности альтернативных инструментов инвестиций
• Постепенное увеличение покупательской активности
• Сохранение высоких строительных затрат у застройщиков

Эксперты сходятся во мнении: если квартира нужна для жизни, а не для инвестиций, ждать существенного снижения цен не имеет смысла. Лучшая стратегия — мониторить локальные предложения и акции застройщиков.

Для инвесторов ситуация сложнее. При текущих ставках арендная доходность редко покрывает ипотечные платежи. Без собственных средств вложения в недвижимость остаются малопривлекательными.

«Девелоперы продолжат предлагать акции и спецусловия, но глобального снижения цен ждать не стоит. Скорее речь идет о замедлении роста», — комментирует коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

1. Сравнить условия по депозитам и ипотеке — возможно, выгоднее копить
2. Изучить региональные программы поддержки — в некоторых субъектах действуют субсидии
3. Рассмотреть альтернативные варианты — например, покупку меньшей площади или в другом районе
4. Проконсультироваться с налоговым экспертом — с 2025 года изменились правила вычета
5. Оценить долгосрочную платежеспособность — ставки снижаются, но остаются высокими

Снижение ключевой ставки — первый сигнал к возможному улучшению ситуации на рынке жилья. Однако мгновенных изменений ждать не стоит. Покупателям стоит тщательно взвешивать решения, а инвесторам — рассматривать долгосрочные горизонты вложений.