Как оформить ипотеку на родственника и не попасть в долговую яму

Ситуация, когда молодая пара платит за ипотеку, оформленную на родителей, стала распространённой практикой в России. Банки одобряют кредиты пенсионерам с хорошей кредитной историей, а реальные выплаты ложатся на плечи детей. Но так ли безопасна эта схема?

Средний возраст заёмщиков по ипотеке в 2025 году составляет 42 года. Молодые семьи до 30 лет сталкиваются с отказом банков из-за недостаточного стажа или низкой зарплаты. При этом пенсионеры 55-65 лет получают одобрение в 68% случаев благодаря длинной кредитной истории и отсутствию текущих долгов.

По данным ЦБ, каждый пятый ипотечный договор в 2024 году заключался с заёмщиками старше 55 лет. В 40% случаев платежи фактически вносили родственники.

Схема "оформляем на папу, платим вдвоём" кажется идеальной, пока не произойдёт непредвиденное:

1. Разрыв отношений между партнёрами. Квартира остаётся в собственности родителя, а доказать факт совместных выплат без нотариального согласия практически невозможно.
2. Болезнь или смерть основного заёмщика. Банк потребует досрочного погашения кредита, а наследники могут оспорить ваши права на жильё.
3. Потеря работы. При снижении доходов молодой семьи пенсионеру нечем покрывать платежи, что ведёт к просрочкам и испорченной кредитной истории.

Риелторы рекомендуют три юридически значимых шага при совместной ипотеке с родственниками:

1. Оформить договор долевого участия у нотариуса с указанием размера вложений каждой стороны.
2. Прописать в договоре купли-продажи право пожизненного проживания всех плательщиков.
3. Застраховать жизнь и трудоспособность основного заёмщика на сумму кредита.

В 2025 году банки предлагают специальные продукты для созаёмщиков-родственников. Программа "Семейная ипотека" от Сбербанка позволяет включать в договор до четырёх плательщиков с распределением долей. ВТБ разработал продукт "Поколение", где дети могут рефинансировать кредит на себя после достижения определённого возраста.

Средняя ставка по таким программам составляет 8,9% против 12,5% при классическом оформлении на пенсионера. Разница в 3,6 процентных пункта за 20 лет набегает в 1,2 млн рублей экономии.

Семья из Новосибирска в 2023 году оформила квартиру за 6 млн рублей на 62-летнего отца невесты. Молодожёны вносили по 45 тыс. рублей ежемесячно. Через год пара рассталась, а мужчина отказался признавать право бывшего зятя на долю. Суд встал на сторону собственника, так как финансовые переводы не были юридически зафиксированы.

Эксперты рынка недвижимости советуют рассматривать ипотеку на родственников как крайнюю меру. На 15% выросло количество судебных споров по таким сделкам за последние два года. Без надлежащего оформления вы рискуете остаться и без жилья, и без вложенных средств.