Как перевести ипотеку на другого и избавиться от обременения без головной боли

Перевод ипотечного кредита на другого человека или снятие обременения с квартиры — одна из самых сложных процедур на рынке недвижимости. Банки неохотно идут на изменения договора, а Росреестр иногда годами не снимает записи об ипотеке даже после полного погашения. Разбираемся, как решить эти проблемы без потери денег и нервов.

В 2024 году только 23% заявок на перевод ипотеки были одобрены банками с первого раза. Основная причина отказа — изменение финансового положения нового заемщика. Банки проверяют его кредитную историю, доходы и текущие долги так же тщательно, как при первичном одобрении кредита.

Сбербанк и ВТБ в 2025 году ужесточили требования к новым заемщикам: минимальный стаж на последнем месте работы увеличился с 3 до 6 месяцев, а доход должен превышать платеж по ипотеке минимум в 2,5 раза.

1. Новация договора — полная замена старого кредитного договора на новый с изменением заемщика. Требуется согласие банка и переоформление залога. Стоимость услуги в крупных банках — от 15 000 до 50 000 рублей.
2. Договор переуступки прав требования — когда новый заемщик выкупает долг у старого. Подходит для родственников, так как требует доверия между сторонами. Налоговая может расценить разницу между остатком долга и ценой выкупа как доход.
3. Рефинансирование на нового заемщика — закрытие старого кредита за счет нового. В 2025 году Альфа-Банк и Тинькофф предлагают специальные программы рефинансирования с пониженной ставкой для таких случаев.

В 2023 году супруги из Новосибирска оформили ипотеку на двоих. После развода мужчина переехал в другой город, а женщина хотела оставить квартиру себе. Банк отказал в новации договора из-за недостаточного дохода женщины. Решение нашли через рефинансирование в другом банке с привлечением созаемщика — ее матери. Процедура заняла 2 месяца, но позволила сохранить квартиру.

Каждый пятый случай полного погашения ипотеки сопровождается проблемами со снятием обременения. Росреестр фиксирует в ЕГРН около 12 000 таких жалоб ежегодно. Основные причины:

1. Банк не подал сведения о погашении кредита в течение 5 рабочих дней (срок по закону).
2. Техническая ошибка при передаче данных между банком и Росреестром.
3. Утеря документов при электронном обмене.

Если банк не снял обременение в течение месяца после погашения ипотеки, нужно действовать самостоятельно:

1. Запросить в банке справку о полном погашении кредита и закладную (если она была).
2. Подать заявление о снятии обременения через МФЦ или сайт Росреестра. Госпошлина не взимается.
3. При отказе Росреестра — требовать письменное обоснование и устранять указанные недостатки.
4. В крайнем случае — обращаться в суд с исковым заявлением о признании обременения прекращенным.

Профессионалы рынка рекомендуют при покупке квартиры с обременением:

1. Проверять актуальность данных в ЕГРН за 1-2 дня до сделки — банк мог подать сведения о погашении, но они еще не отобразились.
2. Не подписывать договор купли-продажи до снятия обременения — есть риск, что квартиру арестуют за долги продавца.
3. Требовать от продавца не только справку из банка, но и выписку из ЕГРН без отметки об ипотеке.

Суды в 2024-2025 годах все чаще встают на сторону добросовестных покупателей. В Московской области женщина выиграла дело против банка, который не снял обременение с ее квартиры за 3 года. Суд обязал кредитную организацию выплатить ей 300 000 рублей морального вреда.