ЦБ готов нажать на кнопку отключения банков за скрытые комиссии по льготной ипотеке

Банк России и Минфин взяли курс на жесткую борьбу с банками, которые обманывают заемщиков льготной ипотеки. Регулятор открыто заявил о разработке механизма отключения кредитных организаций от госпрограмм, если те продолжают взимать скрытые комиссии с застройщиков. Эта практика годами искусственно завышала цены на новостройки, лишая тысячи семей шанса на собственное жилье.

Схема работала цинично просто. Банк выдавал льготный кредит под 6-8% годовых, но параллельно требовал с застройщика комиссию от 4% до 19% от суммы кредита. Девелопер, естественно, закладывал эти издержки в стоимость квадратных метров. В итоге семья, рассчитывавшая на доступное жилье, переплачивала сотни тысяч рублей.

«Несмотря на то что перечислял комиссии застройщик, фактически их оплачивал заемщик, так как сумма комиссии входила в стоимость приобретаемого объекта недвижимости»

В 2024 году средняя комиссия по льготной ипотеке составляла 12%. Для кредита в 5 млн рублей это 600 тыс. рублей, которые автоматически добавлялись к цене квартиры. При этом банки скрывали эти платежи от клиентов, создавая иллюзию выгодных условий.

В апреле 2025 года президент Владимир Путин назвал банковские комиссии по ипотеке недопустимыми. Статистика показала, что из-за скрытых надбавок 23% заявок на льготную ипотеку отклонялись — семьи просто не проходили по платежеспособности при завышенных ценах на жилье.

После этого Сбербанк и ВТБ первыми отказались от комиссий. Но многие региональные банки продолжили практику, вынуждая застройщиков подписывать допсоглашения о «бонусах» за каждый оформленный кредит. ЦБ фиксировал случаи, когда комиссии достигали 19%, что полностью нивелировало эффект господдержки.

Эксперты прогнозируют три ключевых последствия:

1. Снижение цен на новостройки на 5-15% в течение 2025-2026 годов — девелоперы больше не будут закладывать комиссии в стоимость.
2. Увеличение одобрения льготной ипотеки на 18-20% — банки перестанут искусственно завышать требования к заемщикам.
3. Рост конкуренции между банками — кредиторы начнут бороться за клиента реальными ставками, а не скрытыми схемами.

Вторичное жилье тоже может подешеветь. Сейчас разница в цене между новостройками и «вторичкой» в некоторых регионах достигала 40%. После очистки рынка от комиссий этот разрыв сократится.

Риелторы советуют три шага:

1. Сравнить среднюю цену квадратного метра в новостройке с аналогичными параметрами у других застройщиков. Разница более 15% — повод насторожиться.
2. Проверить историю изменения цены в этом ЖК. Если за месяц стоимость выросла на 8-10%, вероятно, в нее включили банковскую комиссию.
3. Уточнить у застройщика письменное подтверждение, что в договоре нет скрытых платежей в пользу банка.

Сейчас самое удачное время для оформления льготной ипотеки. Банки, опасаясь санкций ЦБ, массово отказываются от комиссионных схем. Застройщики еще не успели скорректировать цены в сторону снижения — этот процесс начнется во второй половине 2025 года.