Рост ипотеки в Москве в 2025 году — что это значит для обычных покупателей

В первом квартале 2025 года в Москве зафиксировано 29,08 тыс. ипотечных сделок — на 8,6% больше, чем годом ранее. Цифры Росреестра подтверждают: спрос на жильё в кредит снова растёт, несмотря на высокие ставки. Но кому сейчас выгодно брать ипотеку и какие подводные камни скрывает этот тренд?

Аналитики выделяют три ключевых фактора роста. Во-первых, семейная ипотека под 6% остаётся главным драйвером рынка — на неё приходится до 90% сделок с новостройками. Во-вторых, накопительный эффект от высоких ставок 2024 года: многие откладывали покупку, ожидая снижения. В-третьих, цены на вторичку в некоторых районах Москвы упали на 5-7%, что сделало квартиры более доступными даже с учётом дорогого кредита.

«Рынок ипотеки прошёл стадию адаптации. Сейчас мы видим умеренный рост, но он обеспечен в основном льготными программами. Обычная ипотека под 12-15% остаётся недоступной для большинства», — комментирует ситуацию эксперт bnMAP.pro Ирина Доброхотова.

Статистика Росреестра показывает любопытный расклад. В марте 2025 года 62% ипотечных сделок пришлось на вторичное жильё. Причина проста: средняя ставка здесь на 1,5-2% ниже, чем по новостройкам без господдержки. Типичный пример: семья с двумя детьми покупает трёхкомнатную квартиру в Бутово за 12 млн рублей. По семейной ипотеке переплата за 20 лет составит 5,2 млн, а по рыночной программе на вторичку — уже 8,3 млн.

Топ-5 локаций Москвы, где чаще всего берут жильё в кредит:

1. Новые округа (Некрасовка, Косино-Ухтомский) — 23% сделок
2. ЮАО (Чертаново, Бирюлёво) — 18%
3. САО (Головинский, Коптево) — 15%
4. ВАО (Ивановское, Перово) — 12%
5. ЗАО (Солнцево, Ново-Переделкино) — 9%

Эксперты отмечают: в этих районах сохраняется баланс между ценой квадратного метра (от 180 тыс. рублей) и развитой инфраструктурой. Для сравнения: в центре Москвы доля ипотечных сделок не превышает 3% — слишком высокий первоначальный взнос.

Возьмём среднюю ипотеку на квартиру за 10 млн рублей:

• Семейная ипотека (6%): переплата 4,3 млн за 20 лет
• Вторичка (11,5%): переплата 8,1 млн
• Новостройка без льгот (13%): переплата 9,2 млн

Парадокс в том, что даже с учётом переплаты многие сделки выгоднее аренды. К примеру, ежемесячный платёж по кредиту на «двушку» в Митино (7,5 млн) составляет 58 тыс. рублей, тогда как аренда аналогичного жилья — 65-70 тыс.

Прогнозы экспертов осторожные. Руководитель московского Росреестра Игорь Майданов ожидает умеренного роста сделок на 4-6%. Основные риски:

1. Возможное повышение ключевой ставки ЦБ
2. Сокращение бюджетного финансирования льготных программ
3. Рост цен на новостройки из-за дефицита качественных проектов

Совет риелторов: если вы подпадаете под условия семейной ипотеки — не откладывайте покупку. При текущих темпах программа может закрыться уже в 2026 году. Для остальных покупателей оптимальная стратегия — присматривать вторичное жильё в спальных районах, где цены пока остаются на уровне 2023 года.