Льготная ипотека превратила новостройки в дефицитный товар

Очереди на этажах недостроенных домов, лихорадочные звонки риелторам, панические покупки без осмотра – так выглядел рынок новостроек в разгар льготной ипотеки. Государственная программа с субсидированной ставкой 6% вызвала ажиотаж, сравнимый с дефицитными временами. Покупатели брали квартиры, как горячие пирожки, а застройщики взвинтили цены на 30-40% за год.

В 2024 году объем выданных ипотечных кредитов превысил 6 трлн рублей, из которых более 60% пришлось на льготные программы. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы подскочила до 250 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге – до 180 тыс. рублей. В регионах-лидерах по строительству, таких как Татарстан и Краснодарский край, цены выросли на 25-35%.

«Люди подписывали договоры, даже не видя планировку. Брали первые этажи, квартиры с окнами во двор – лишь бы успеть до повышения ставок», – вспоминает риелтор из Новосибирска.

Основными бенефициарами стали три категории покупателей:

1. Молодые семьи с детьми – для них действовали дополнительные субсидии до 1 млн рублей
2. Госслужащие и бюджетники – их доходы позволяли проходить по требованиям банков
3. Инвесторы, скупавшие квартиры на этапе котлована для последующей перепродажи

По данным Росстата, 23% квартир в новостройках 2024 года куплены не для проживания, а с инвестиционными целями. Это создало искусственный дефицит и дополнительно подстегнуло рост цен.

Эксперты фиксируют волну проблемных сделок:

1. Покупка квартир в домах с высокой долей инвесторов – такие ЖК рискуют превратиться в «арендные гетто»
2. Выбор микрорайонов без инфраструктуры – школы и поликлиники не успевают за темпами строительства
3. Игнорирование репутации застройщика – участились случаи банкротств компаний с недостроенными объектами

Особенно пострадали покупатели, взявшие ипотеку на последних этапах программы. С апреля 2025 года ставки вернулись к докризисным уровням 12-15% годовых, а цены на недвижимость остались на пиковых значениях.

Риэлторы рекомендуют владельцам новостроек 2024-2025 годов:

1. Проверить статус застройщика – если компания в зоне риска, требовать досрочного ввода дома в эксплуатацию
2. Рефинансировать ипотеку – некоторые банки предлагают льготные условия для перекредитования
3. Не спешить с продажей – при текущих ставках найти покупателя будет сложно, лучше подождать 2-3 года

Для тех, кто только планирует покупку, эксперты советуют рассматривать вторичное жилье – там цены выросли меньше, а выбор больше. Альтернативный вариант – участие в долевом строительстве с господдержкой, где риски минимизированы.

В правительстве обсуждают точечные меры поддержки для отдельных категорий: врачей, учителей, IT-специалистов. Но массовых программ с субсидированием ставок для всех в 2025-2026 годах не ожидается. Основной акцент сместился на развитие арендного жилья и субсидии для семей с детьми.

Рынок недвижимости переживает период адаптации к новым условиям. Покупателям стоит тщательно взвешивать риски и не повторять ошибок ипотечного бума 2024 года, когда квартиры выбирали, как картошку на распродаже – быстро, без разбора и с сожалениями после.