Почему цены на вторичное жилье в России не падают даже при кризисе

Сентябрь 2024 года показал, что средняя цена квадратного метра вторичного жилья в крупных городах России достигла 129,6 тыс. рублей. Рост за квартал составил всего 1%, что эксперты называют стагнацией. Но почему при высоких ипотечных ставках и снижении спроса цены не падают? Разбираемся в деталях.

По данным «ЦИАН.Аналитики», медианная стоимость квадратного метра с июля снизилась лишь на 1,7%. Дисконт между заявленной ценой и реальной сделкой вырос с 3,1% до 3,5%, но этого недостаточно для серьезного падения цен. В Москве квадратный метр подешевел на 0,1%, а во Владивостоке — на 2,3%. В то же время Воронеж, Казань и Иркутск показали рост цен на 3% и более.

«Вторичный рынок остается устойчивым — несмотря на высокие ставки, падения активности нет. Здесь выше доля сделок с наличными деньгами и миграционным спросом», — поясняет эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина.

Основных причин три:

1. Отложенный спрос. Пока льготная ипотека стимулировала покупки в новостройках, на вторичке образовался дефицит предложения. Теперь этот спрос постепенно возвращается.
2. Альтернатива аренде. Многие собственники переключились на сдачу жилья, сократив предложение для продажи.
3. Психология продавцов. Владельцы квартир помнят докризисные цены и не готовы расставаться с активами «дешево».

В Казани трехкомнатная квартира в панельном доме 1990-х годов в сентябре 2024 года продавалась за 9,2 млн рублей против 8,9 млн в июне. Владелец изначально выставил цену 9,5 млн, но после двух месяцев ожидания снизил всего на 3%. Покупатель нашелся только благодаря альтернативной сделке — частичной оплате маткапиталом.

В Екатеринбурге однокомнатная квартира в центре с ремонтом держалась в объявлениях 4 месяца. Цена снизилась с 5,3 млн до 5,1 млн рублей, но реальная сделка прошла по 4,9 млн после торга. Дисконт составил 4%, что типично для текущего рынка.

Эксперты прогнозируют:

• Колебания цен в пределах 2-3% в разных регионах
• Рост дисконта до 5-7% для «залежавшихся» объектов
• Увеличение доли альтернативных сделок с материнским капиталом и торговыми скидками

Совет для покупателей: торгуйтесь активнее. Для продавцов — если квартира «не идет», рассмотрите вариант сдачи в аренду до улучшения рыночной конъюнктуры.