ЦБ снял ограничения на ипотеку – теперь банки могут закручивать гайки

Решение Центробанка отменить лимит полной стоимости кредита (ПСК) взорвало рынок недвижимости. С 1 февраля 2025 года банки получили право выдавать ипотеку под любые проценты, а заемщики – столкнулись с новыми рисками. Эксперты прогнозируют волну скрытых комиссий и резкий рост переплат.

До изменений ЦБ жестко контролировал максимальную переплату по жилищным кредитам. Потолок составлял 9,2% для стандартных программ и 11,2% – для льготных. Банки включали в расчет страховки, услуги оценщиков и прочие сопутствующие платежи. Новые правила сняли эти рамки – теперь кредиторы могут накручивать стоимость займа без ограничений.

"В первые недели после отмены лимитов Сбербанк и ВТБ уже анонсировали новые продукты с ПСК выше 15%. Это в 1,5 раза дороже прошлогодних предложений"

1. Скрытые комиссии. Банки начали массово вводить платные услуги – принудительное страхование жизни, технический надзор залогом, услуги персонального менеджера. В Альфа-Банке к базовой ставке добавляют 3-5% через дополнительные сервисы.
2. Рост ставок. Среднерыночный показатель ПСК за месяц вырос с 8,9% до 12,3%. В Тинькофф Банке минимальная ставка по классической ипотеке достигла 14,9%.
3. Усложнение рефинансирования. Досрочное погашение кредитов теперь сопровождается штрафами до 5% от остатка долга. В Райффайзенбанке при закрытии займа в первый год взимают комиссию 2,9%.

Риелторы рекомендуют жесткую стратегию переговоров. В Газпромбанке клиенты добиваются снижения ПСК на 1-2% через отказ от страховки. В ПСБ действует программа лояльности для зарплатных клиентов – их ставки на 0,5% ниже стандартных.

Эксперты настаивают на тщательном анализе кредитного договора. В Открытие Банке обнаружили скрытую комиссию за "сопровождение сделки" – 1,5% от суммы кредита. Такие пункты теперь прописывают мелким шрифтом в приложениях.

Москва и Санкт-Петербург первыми ощутили последствия нововведений. В столице средний размер переплаты за 10 лет вырос на 420 000 рублей. В Новосибирске зафиксировали рекордный показатель ПСК – 17,4% в Совкомбанке для вторичного жилья.

Краснодарский край демонстрирует противоположную динамику. Местные застройщики совместно с Россельхозбанком запустили программу с фиксированной ПСК 8,5% на новостройки. Льгота действует только до конца 2025 квартала.

1. Требуйте полный расчет ПСК в трех банках минимум
2. Отказывайтесь от навязанных страховых продуктов – это снижает переплату на 20-25%
3. Фиксируйте ставку в договоре – банки получили право менять условия при колебаниях ключевой ставки
4. Рассматривайте льготные программы – семейную ипотеку продлили до 2030 года с ПСК до 7,8%

Рынок недвижимости ждет коррекция. По прогнозам аналитиков, до 40% потенциальных заемщиков отложат покупку жилья из-за дороговизны кредитов. Это может спровоцировать падение цен на вторичку в пределах 10-15% к концу 2025 года.