Сколько лет придется сдавать однушку в Москве чтобы отбить ипотеку

Покупка однокомнатной квартиры в Москве с целью сдачи в аренду – популярная инвестиционная стратегия. Но реально ли заработать на этом в 2025 году? Разбираем цифры, скрытые расходы и подводные камни.

Стоимость однокомнатной квартиры в столице варьируется от 10 до 25 млн рублей в зависимости от района. Вторичное жилье в спальных районах вроде Бутово или Митино обойдется дешевле – около 12-15 млн рублей. Новостройки в пределах ТТК дороже – 18-22 млн рублей. Элитные проекты в центре могут стоить и 30+ млн, но их арендная доходность часто ниже.

Средняя ставка по ипотеке на вторичное жилье составляет 9-11% годовых. Первоначальный взнос – минимум 20%. При покупке квартиры за 15 млн рублей с первоначальным взносом 3 млн рублей, кредит на 12 млн рублей на 20 лет будет иметь ежемесячный платеж около 110-120 тыс. рублей.

"Арендная ставка для однушки в Москве колеблется от 45 до 90 тыс. рублей в месяц в зависимости от локации и состояния жилья"

Помимо ипотечного платежа, владельцу придется учитывать:

1. Коммунальные платежи – 5-10 тыс. рублей
2. Налог на недвижимость – около 0,1-0,3% от кадастровой стоимости
3. Расходы на ремонт и мебель – от 300 тыс. рублей
4. Налог на доход от аренды – 13% НДФЛ
5. Расходы на управляющую компанию или риелтора – 5-10% от арендной платы

При средней арендной ставке 60 тыс. рублей и чистом доходе 50 тыс. рублей после вычета расходов, годовой доход составит 600 тыс. рублей. На покрытие ипотеки в 12 млн рублей потребуется около 20 лет. Однако при ежегодном повышении арендных ставок на 5-7% срок может сократиться до 15 лет.

Средний срок поиска арендатора в Москве – 1-2 месяца. В кризисные периоды квартира может простаивать и дольше. За последние 5 лет участились случаи неуплаты арендаторами. Судебные разбирательства по выселению занимают от 3 до 6 месяцев.

Некоторые инвесторы предпочитают покупать студии – они дешевле и быстрее окупаются. Другие рассматривают варианты в ближнем Подмосковье, где цены ниже на 30-40%, а арендный спрос остается стабильным.

Выбирайте районы с развитой инфраструктурой – рядом с метро, торговыми центрами и парками. Квартиры с ремонтом сдают быстрее. Долгосрочная аренда надежнее посуточной. Фиксируйте в договоре ответственность арендатора за коммунальные платежи.

Инвестиции в недвижимость остаются одним из самых надежных способов сохранения капитала. Но в условиях высоких ипотечных ставок быстрой прибыли ждать не стоит. Реальный срок окупаемости однушки в Москве – 15-20 лет.