Продажа двух квартир в ипотеке без потерь и нервов

Рынок недвижимости в России меняется, но ипотечные квартиры остаются сложным активом для продажи. Многие считают, что продать такую недвижимость — это долгий и мучительный процесс с кучей подводных камней. Однако реальные кейсы доказывают: при правильном подходе можно закрыть сделку быстро и даже с прибылью.

В 2024 году более 35% сделок с жильём в России касались квартир с обременением. Банки стали лояльнее к переуступке долга, а покупатели — менее пугливыми. Главное — понимать механику процесса. Например, вторичное жильё с ипотекой часто продаётся дешевле рыночной стоимости на 5-15%, что привлекает инвесторов и тех, кто готов ждать снятия обременения.

Продажа квартиры в ипотеке требует чёткого плана: от оценки до переговоров с банком.

Первое, что нужно сделать — запросить в банке выписку о текущем остатке долга и условиях досрочного погашения. Некоторые банки, например Сбербанк или ВТБ, позволяют оформить предварительное согласие на сделку ещё до поиска покупателя. Это ускоряет процесс.

1. Провести независимую оценку. Рыночная цена может отличаться от кадастровой на 20-30%.
2. Сфотографировать квартиру без личных вещей. Хорошие снимки увеличивают отклик на объявления на 40%.
3. Подготовить документы: выписку из ЕГРН, договор ипотеки, справку об отсутствии задолженностей по ЖКХ.

Агентства недвижимости берут комиссию 2-5%, но самостоятельная продажа через Авито или ЦИАН экономит деньги. В 2024 году 60% сделок с ипотечными квартирами начались именно с этих площадок. Важно указать в объявлении, что квартира в залоге у банка — это снижает риски отказа на поздних этапах.

1. Покупатель берёт ипотеку в том же банке. Самый быстрый вариант. Банк просто переоформляет договор, иногда даже без дополнительных проверок. В таком случае сделка занимает 2-3 недели.

2. Покупатель платит наличными. Деньги сначала гасят ипотеку, остаток получает продавец. Важно заранее согласовать с банком порядок расчётов.

3. Переуступка права требования. Подходит, если квартира в новостройке. Покупатель просто вступает в договор долевого участия вместо продавца.

В 30% случаев сделки срываются из-за неправильного оформления документов. Например, если не учесть обременение в предварительном договоре, покупатель может передумать. Ещё одна частая проблема — скрытые долги по коммуналке. Проверка через ГИС ЖКХ занимает 5 минут, но экономит недели нервов.

Продажа двух квартир в ипотеке за год — реальная история. Первую квартиру удалось продать с прибылью 12% благодаря ремонту, вторую — за 3 месяца через переуступку. Главное — не бояться банковских процедур и чётко следовать алгоритму.