Как не отдать государству лишнее при продаже или дарении квартиры

Россияне ежегодно теряют миллионы рублей из-за незнания налоговых нюансов при сделках с недвижимостью. Разберём реальные случаи, когда люди платили лишние налоги или получали неожиданные требования от ФНС.

Собственник продал квартиру за 5 млн рублей, которой владел менее 3 лет. Без учёта вычета он должен заплатить 13% НДФЛ — 650 тыс. рублей. Но если эта квартира была единственным жильём и находилась в собственности более минимального срока владения, налог можно было не платить вовсе.

В 2025 году минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от налога составляет 5 лет, если квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника или по договору ренты. В остальных случаях — 3 года.

Способы законного уменьшения налога:

1. Использовать имущественный вычет в 1 млн рублей
2. Уменьшить доход на сумму документально подтверждённых расходов на покупку
3. Разделить сумму продажи между совладельцами

Семья из Новосибирска продала квартиру за 8 млн рублей, купленную два года назад за 6 млн. Вместо расчёта налога с полной суммы (8 млн × 13% = 1,04 млн), они заявили расходы на покупку. Налоговая база составила 2 млн рублей (8-6), а итоговый платёж — 260 тыс. рублей. Экономия — 780 тыс. рублей.

Получение квартиры в дар от постороннего человека — доход, с которого нужно заплатить 13% НДФЛ. В 2024 году житель Екатеринбурга получил в подарок квартиру стоимостью 4,5 млн рублей от друга семьи. Поскольку даритель не являлся близким родственником, одаряемый был обязан заплатить 585 тыс. рублей налога.

Близкие родственники освобождены от налога при дарении:

1. Супруги
2. Родители и дети
3. Бабушки, дедушки и внуки
4. Братья и сёстры (полнородные и неполнородные)

Налоговая может рассчитать НДФЛ от кадастровой стоимости, если цена сделки ниже 70% от неё. В Челябинске женщина продала квартиру за 3 млн рублей при кадастровой стоимости 5 млн. Налоговая насчитала налог с 3,5 млн (70% от 5 млн), увеличив платеж на 65 тыс. рублей.

Алгоритм оспаривания:

1. Заказать отчёт у независимого оценщика
2. Подать заявление в Росреестр о пересмотре кадастровой стоимости
3. При отрицательном решении — обращаться в суд

Налог с продажи квартиры нужно заплатить до 15 июля года, следующего за годом сделки. За просрочку начислят пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день. При умышленном уклонении возможен штраф до 40% от неуплаченной суммы.

В 2024 году пенсионер из Казани забыл подать декларацию после продажи дачи. Через год ему пришло требование об уплате 120 тыс. рублей налога, 18 тыс. рублей пеней и 48 тыс. рублей штрафа. После обращения в налоговую штраф удалось снизить до 12 тыс. рублей.

Через личный кабинет на сайте ФНС можно:

1. Проверить начисленные налоги
2. Увидеть переплаты
3. Запросить сверку расчётов
4. Подать уточнённую декларацию

Собственник из Краснодара обнаружил, что налоговая дважды учла одну и ту же сделку. После подачи заявления ошибочное начисление отменили, вернув 340 тыс. рублей.