Эти квартиры не продаются годами — вот почему

Рынок недвижимости в 2025 году переживает сложный период. Спрос на вторичное жилье упал почти на 30%, а после завершения льготных ипотечных программ замедлились и продажи новостроек. Некоторые квартиры остаются в экспозиции годами, несмотря на все усилия собственников. Какое жилье покупатели обходят стороной и можно ли его продать без огромных скидок?

Главная причина долгой продажи — завышенная цена. Это касается и новостроек, и вторичного рынка. В Москве средний срок экспозиции квартиры составляет 215 дней, но некоторые лоты висят на рынке больше шести лет. Например, студия в премиальном ЖК без отделки за 1,5 млн руб. за квадратный метр — такой объект покупатели просто игнорируют. В элитном сегменте спрос на студии минимален, а переплачивать за неудобную планировку никто не хочет.

70–80% квартир на вторичке переоценены. Собственники смотрят на цены в новостройках, но не учитывают износ своего жилья.

Центробанк неоднократно предупреждал о перегреве цен. Разрыв между стоимостью новостроек и вторички достиг 60% в Московской области. Если раньше новостройки стоили на 10% дороже, то сейчас — на 55–60%. В таких условиях переоцененные лоты могут годами пылиться на сайтах объявлений.

После завершения льготной ипотеки спрос на строящееся жилье резко упал. Особенно сложно продать квартиру по переуступке — теперь на нее не распространяются госпрограммы, а рыночные ставки делают покупку невыгодной. Плюс покупателю придется вкладываться в ремонт.

Застройщики не успевают распродавать свои объекты, что уж говорить о частных продавцах. Квартиры в ЖК с задержками строительства, плохими видовыми характеристиками или неудачными планировками могут годами ждать своего покупателя. Коррекция цены иногда помогает, но не все собственники готовы на уступки.

На вторичном рынке хуже всего продаются малогабаритки и квартиры от четырех комнат. Однокомнатные студии в старом фонде без ремонта покупают разве что инвесторы под аренду. А многокомнатные квартиры в массовом сегменте — это история для очень узкого круга покупателей.

1. Квартиры на первых этажах продаются со скидкой 10–15%, но если это многокомнатное жилье, его можно переделать под студии и сдавать покомнатно.
2. Малометражки в спальных районах без ремонта — их берут только если цена ниже рынка на 20–30%.

Худший вариант для продажи — квартиры в домах, которые претендуют на элитность, но не дотягивают. Например, реконструированные старые здания с подтекающим паркингом и вечно ломающимися лифтами. Или «бизнес-класс» нулевых годов с устаревшим ремонтом, который продавец оценивает как новый.

В центре Москвы есть квартиры, которые не могут продаться больше пяти лет. Незаконные перепланировки, технические проблемы дома, завышенная цена — все это отпугивает покупателей. Собственники таких объектов часто отказываются снижать стоимость, надеясь на чудо.

Жилье в аварийных домах или под реновацию — отдельная категория риска. Покупатели боятся вкладываться в объекты, судьба которых под вопросом. Даже если дом включен в программу реновации, процесс может затянуться на годы, а новое жилье не всегда соответствует ожиданиям.

Объекты, где произошло убийство, самоубийство или несчастный случай, могут продаваться годами. Даже если цена снижена на 30–40%, многие покупатели откажутся от такой сделки. То же самое касается квартир с «неудачными» номерами (13, 66) или расположенных рядом с моргами и кладбищами.

Еще один риск — наследственные споры. Если у квартиры есть потенциальные наследники, которые могут оспорить сделку, покупатели предпочтут более «чистый» вариант.

Локация — ключевой фактор ликвидности. Дольше всего продаются квартиры:

• В Новой Москве без метро и развитой инфраструктуры.
• В отдаленных районах ВАО и ЮВАО, где цены традиционно ниже.
• В старом фонде ЦАО без ремонта и с проблемами по коммуникациям.

Лидеры по долгой экспозиции — Крылатское и Некрасовка. Пробки, нехватка школ и поликлиник делают эти районы малопривлекательными для семейных покупателей.