Ипотека плюс аренда — ловушка или золотая жила

Российский рынок недвижимости продолжает привлекать инвесторов, несмотря на экономические колебания. Один из самых обсуждаемых вариантов — покупка квартиры в ипотеку с последующей сдачей в аренду. На первый взгляд схема выглядит идеально: арендатор платит за квартиру, а владелец постепенно становится полноценным собственником. Но так ли всё просто?

Средняя ставка по ипотеке в 2025 году колеблется от 12% до 15% годовых. Однокомнатная квартира в спальном районе Москвы обойдётся в 10–12 млн рублей. Ежемесячный платёж составит около 90–110 тыс. рублей. Аренда такой же квартиры приносит 50–70 тыс. рублей в месяц. Разница между платежом и доходом от аренды — 20–60 тыс. рублей, которые придётся доплачивать из своего кармана.

«В 70% случаев аренда не покрывает ипотеку полностью. Инвестор вынужден либо вкладывать дополнительные средства, либо надеяться на рост стоимости жилья»

Схема работает только при соблюдении нескольких условий:

1. Стабильный доход арендатора. По данным Росстата, каждый пятый договор аренды расторгается досрочно из-за финансовых проблем жильцов.
2. Отсутствие резких скачков ставок. В 2024 году ЦБ повысил ключевую ставку до 16%, что привело к увеличению ипотечных платежей.
3. Рост стоимости недвижимости. В 2025 году цены на жильё в регионах застыли, а в некоторых городах даже снизились.

В Новосибирске клиент приобрёл двухкомнатную квартиру за 6 млн рублей в ипотеку под 13% годовых. Платёж — 65 тыс. рублей, аренда — 40 тыс. рублей. Через год арендатор съехал, два месяца квартира пустовала. За это время владелец потерял 130 тыс. рублей, а ремонт после жильцов обошёлся ещё в 80 тыс. рублей.

В Краснодаре ситуация иная: однокомнатная квартира за 5 млн рублей сдаётся за 35 тыс. рублей при платеже 50 тыс. рублей. Но за три года стоимость жилья выросла до 6,5 млн рублей, что компенсировало переплаты.

Эксперты рекомендуют обращать внимание на три параметра:

1. Локация — районы с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью.
2. Спрос — изучать средние сроки сдачи аналогичного жилья.
3. Ликвидность — возможность быстро продать квартиру при необходимости.

Студии в центре Екатеринбурга окупаются быстрее трёхкомнатных квартир в пригороде. В Санкт-Петербурге спросом пользуются малогабаритные квартиры рядом с метро. В городах-миллионниках стабильный доход приносят апартаменты в новостройках.

Если ежемесячная доплата по ипотеке превышает 30% дохода, стоит рассмотреть другие способы вложения денег:

1. Накопительная ипотека — сначала копить, потом покупать без аренды.
2. Долевое строительство — покупка на ранних этапах с последующей перепродажей.
3. Вложения в коммерческую недвижимость — выше доходность, но и риски существеннее.

Схема «ипотека + аренда» требует холодного расчёта и финансовой подушки. Без первоначального капитала в 20–30% от стоимости квартиры и стабильного основного дохода проект может стать обузой. Но при грамотном подходе — это рабочий инструмент для постепенного формирования имущественного портфеля.