Резкий скачок ставки ЦБ до 18% ударит по карману будущих homeowners

Центральный банк России в июне 2025 года шокировал рынок, подняв ключевую ставку сразу на 2 процентных пункта — до 18% годовых. Это решение не просто цифра в отчетах — оно перевернет планы тысяч россиян, мечтающих о собственном жилье. Эксперты прогнозируют цепную реакцию: взлет ипотечных ставок, обвал спроса и неизбежное падение цен. Но кто окажется в выигрыше, а кому придется забыть о квартире на годы?

Банки уже начали пересматривать условия кредитования. Если до повышения ставки ЦБ минимальные ипотечные предложения стартовали от 18%, теперь нижняя планка сместилась к 20-22%. Для заемщиков это означает катастрофический рост переплат. Например, кредит на 5 млн рублей на 20 лет при ставке 18% обойдется в 8,7 млн рублей переплаты. При 22% эта сумма вырастет до 11,3 млн — разница в 2,6 млн рублей, что сопоставимо с бюджетом на ремонт трехкомнатной квартиры.

«Психологический барьер для большинства покупателей — 13% годовых. Все, что выше, воспринимается как грабеж. Сейчас банки предлагают 22-23%, и это убивает спрос», — констатирует аналитик IRN.RU.

Семейная ипотека с господдержкой останется единственным доступным вариантом, но и здесь подвох. Ставка по сверхлимиту (сумма выше установленного лимита программы) привязана к рыночным условиям. Если раньше разница между льготной и рыночной частями кредита составляла 10-12%, теперь она достигнет 14-16%. Покупка квартиры за 8 млн рублей при лимите в 6 млн рублей обернется переплатой в 1,5 раза больше, чем год назад.

Строительные компании пытаются смягчить удар:

1. Субсидированные ставки от застройщиков (12-15%)
2. Рассрочки без процентов на 6-12 месяцев
3. Скрытые скидки через «бесплатные» метры или парковки

Рост ставок ударит по всем сегментам, но больнее всего — по вторичному рынку. В отличие от новостроек, здесь нет программ господдержки, а цены уже начали корректироваться. В Москве средняя стоимость «вторички» за последний кварнал упала на 7%, в Санкт-Петербурге — на 5%. Владельцы, не готовые торговаться, массово переключаются на аренду, что уже вызвало профицит предложения в сегменте 1-2 комнатных квартир.

Новостройки держатся за счет трех факторов:

1. Подушка безопасности у девелоперов после рекордных продаж 2023-2024 годов
2. Схемы частичного субсидирования ставок
3. Юридические риски «серых» сделок на вторичном рынке

Эксперты сходятся во мнении: резкого падения не будет, но точечные снижения уже начались. В элитном сегменте Москвы фиксируются случаи скидок до 25% при наличном расчете. В массовом сегменте цены заморозятся на 3-4 месяца, после чего начнется плавное снижение на 1-2% в квартал. Первыми под удар попадут:

1. Студии в спальных районах
2. Квартиры с нестандартными планировками
3. Объекты в домах с высокой долей аренды

Риэлторы рекомендуют три сценария действий:

1. Ждать. Если нет срочной необходимости, разумно отложить покупку до стабилизации ставок (прогноз на 2026 год).
2. Торговаться. На вторичном рынке реально добиться скидки 15-20%, особенно при покупке у собственников, которые сами переезжают.
3. Рассматривать альтернативы. Частные дома в радиусе 50 км от городов-миллионников подорожали на 30% меньше, чем квартиры.

Повышение ставки ЦБ — не приговор для рынка жилья, но серьезный тест на прочность. Те, кто найдет правильную стратегию, смогут купить квартиру на 10-15% дешевле пиковых цен 2024 года. Остальным придется либо пересматривать бюджет, либо входить в ипотеку с астрономическими переплатами.