Досрочное погашение ипотеки или накопления — что оставит вас в плюсе

Ипотека — это долгосрочное обязательство, которое меняет финансовое поведение семьи на годы вперед. Вопрос о досрочном погашении или накоплении средств волнует каждого заемщика, но универсального ответа нет. Решение зависит от ставки по кредиту, инфляции, доходности альтернативных инструментов и личных обстоятельств.

При досрочном погашении сокращается либо срок кредита, либо ежемесячный платеж. Первый вариант выгоднее — он снижает переплату по процентам. Например, при ипотеке в 5 млн рублей под 8% на 20 лет досрочное погашение 500 тыс. рублей сократит переплату на 600–800 тыс. рублей в зависимости от срока внесения.

Банки зарабатывают на процентах, поэтому досрочное погашение для них невыгодно. Некоторые кредиторы вводят комиссии или ограничения, но с 2020 года такие практики запрещены для новых договоров.

Высокие ставки по кредиту (от 10%) делают досрочное погашение приоритетом. В 2024 году средняя ставка по ипотеке в России составляла 12%, а инфляция — 6%. Разница в 6% означает, что деньги в кредите дороже, чем потенциальный доход от вложений.

1. Ставка выше инфляции на 4–5%.
2. Нет доступа к надежным инвестициям с доходностью выше кредитной ставки.
3. Психологический комфорт важнее потенциальной прибыли.

При низкой ставке (7–8%) выгоднее копить. Вклад в Сбербанке под 9% или облигации федерального займа с доходностью 10% перекрывают переплату по ипотеке. Например, при остатке долга в 3 млн рублей под 7% годовых и вложении 300 тыс. рублей под 10% чистая выгода за 5 лет составит около 45 тыс. рублей.

Семьи с подушкой безопасности менее 6 месячных доходов должны сначала создать резерв, а потом думать о досрочном погашении. Внезапный ремонт или потеря работы превратят квартиру в обузу, если все свободные деньги ушли в кредит.

Семья из Новосибирска взяла ипотеку под 11% в 2023 году. Через год они получили наследство — 1,5 млн рублей. Досрочное погашение сократило срок кредита с 15 до 9 лет и сэкономило 1,2 млн рублей процентов.

Молодая пара из Казани с ипотекой под 7,5% решила инвестировать свободные 400 тыс. рублей в акции голубых фишек. За 3 года портфель вырос на 18%, а переплата по кредиту составила бы только 90 тыс. рублей при досрочном погашении.

Перед выбором нужно:

1. Сравнить ставку по кредиту с инфляцией и доходностью альтернативных инструментов.
2. Проверить условия договора на наличие штрафов за досрочное погашение.
3. Оценить стабильность дохода и размер финансовой подушки.

Финансовые консультанты рекомендуют комбинированный подход: часть средств направлять на досрочное погашение, часть — в ликвидные активы. Например, 70% свободных денег — в ипотеку, 30% — в вклады или облигации.