Застройщик поднял цену после договора о намерениях — что делать покупателю

Договор о намерениях (ДОН) — это не гарантия фиксированной цены, а лишь предварительная договорённость. Застройщики часто включают в него пункты, позволяющие менять стоимость квартиры до подписания основного договора долевого участия (ДДУ). В 2024 году каждый третий дольщик столкнулся с повышением цен на этапе строительства, и судебная практика показывает, что отстоять первоначальные условия удаётся лишь в 15% случаев.

Строительные компании аргументируют рост цен инфляцией, удорожанием материалов или изменением проекта. Например, в 2023 году себестоимость строительства в России выросла на 18%, и застройщики перекладывают эти расходы на покупателей. В ДОН часто прописывают формулировки: «цена может быть скорректирована в соответствии с рыночными условиями» или «окончательная стоимость определяется в ДДУ». Если такие пункты есть, оспорить повышение почти невозможно.

«Суды встают на сторону застройщика, если в договоре о намерениях чётко указана возможность изменения цены. Без этого пункта шансы дольщика резко возрастают».

Эксперты рекомендуют обращать внимание на три ключевых момента:

1. Формулировки о цене. Если написано «предварительная стоимость» или «цена может быть изменена», застройщик оставил себе лазейку.
2. Отсутствие штрафов за отказ. Некоторые компании требуют неустойку, если покупатель передумает — это риск.
3. Срок действия ДОН. Короткий срок (1–3 месяца) снижает риски, долгий (6–12 месяцев) увеличивает вероятность повышения цены.

В 2024 году жительница Новосибирска выиграла суд против застройщика, который поднял цену на 1,2 млн рублей после подписания ДОН. Судья учёл, что в договоре не было условий о возможном изменении стоимости, а покупательница внесла предоплату. Однако в Московской области аналогичное дело проиграли — застройщик ссылался на пункт о «форс-мажорных обстоятельствах», и суд согласился с его доводами.

Первое — запросить официальное уведомление с обоснованием повышения цены. Второе — проверить, есть ли в ДОН условия, разрешающие такие изменения. Если их нет, можно требовать исполнения первоначальных условий через претензию или суд. Если пункты есть, но повышение кажется необоснованным, стоит обратиться в Роспотребнадзор или Федеральную антимонопольную службу (ФАС).

В 2025 году дольщики стали чаще страховать риски через специальные программы. Например, некоторые банки предлагают «заморозку» цены на квартиру при оформлении предварительного кредитного решения. Это не защищает на 100%, но снижает риски.