Однушки в Москве подорожали на 86% за пять лет — кто сможет купить жилье теперь

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройках Москвы массового сегмента взлетела с 6,9 млн рублей в 2020 году до 12,9 млн рублей в 2025-м. Вторичный рынок оказался стабильнее — рост всего 32%, но даже это не делает покупку доступной для большинства. Почему цены рванули вверх, когда остановится этот рост и есть ли шанс купить квартиру без миллионных переплат — разбираемся с экспертами.

Основной скачок цен на однушки в новостройках пришелся на 2021–2022 годы — +25% и +22% соответственно. В этот период бушевала льготная ипотека, и спрос на малогабаритное жилье зашкаливал. Однушки и студии скупали инвесторы, родители для детей, молодые семьи — все, кто хотел вписаться в госпрограмму до ее закрытия.

«Однушка — самый ликвидный вариант для аренды. Ее проще продать, чем двушку, и дешевле содержать. Именно поэтому спрос на них всегда высокий, а льготная ипотека подлила масла в огонь».

После отмены господдержки рост замедлился: в 2023-м цены даже просели на 2%, но уже в 2024-м снова пошли вверх (+15%). Последний год добавил к стоимости еще 8%, несмотря на высокие ставки по ипотеке. Эксперты связывают это с дефицитом качественных новостроек в пределах МКАД и растущими затратами на строительство.

Вторичный рынок показал более скромный рост — +32% за пять лет. В 2020-м средняя цена однушки составляла 7,2 млн рублей, сейчас — около 9,5 млн. Однако ключевое отличие в том, что вторичное жилье не требует дополнительных вложений после покупки, в отличие от новостроек, где ремонт и отделка могут «съесть» еще 1–2 млн рублей.

Динамика цен на вторичке тоже зависела от ипотечных программ. Пик роста пришелся на 2021–2022 годы (+22,6% и +8,5%), но затем рынок замер: в 2023-м падение на 5,6%, в 2024-м — скромный рост на 3,1%, а за последний год — всего +1,4%. Причина — высокие ставки по кредитам и отсутствие новых стимулов для покупателей.

Пять лет назад новостройки считались рискованным вложением: застройщики срывали сроки, качество строительства оставляло желать лучшего. Сейчас ситуация изменилась благодаря эскроу-счетам, но цены на первичку обогнали вторичный рынок на 25%.

1. Новостройка — дороже, но можно выбрать планировку, нет наследственных рисков, есть рассрочка от застройщика. Минусы: долгий срок сдачи, дополнительные траты на ремонт.
2. Вторичка — дешевле, можно въехать сразу, нет скрытых платежей. Минусы: износ коммуникаций, возможные проблемы с прописанными жильцами.

Эксперты сходятся во мнении: если цель — инвестиция, новостройка предпочтительнее. Если нужно жилье «здесь и сейчас» — вторичка выгоднее.

Прогнозы аналитиков сходятся в одном: резкого падения цен не будет. Рост может возобновиться, если ЦБ снизит ключевую ставку и банки предложат доступную ипотеку. Но даже в этом случае скачка, как в 2021-м, не произойдет — рынок стал более предсказуемым.

«При ставках по вкладам выше 10% годовых деньги останутся в банках. Как только доходность упадет, инвесторы снова ринутся в недвижимость, и цены начнут расти».

Пока же единственный способ купить квартиру без переплат — искать локальные скидки от застройщиков или торговаться с продавцами вторички. Но рассчитывать на большую скидку не стоит — спрос по-прежнему превышает предложение.