Как застройщики пытаются продать вам квартиру в кризис

Рынок новостроек в России переживает не лучшие времена. После отмены льготной ипотеки и роста ставок продажи квартир рухнули, и застройщики в панике начали менять стратегии. Рассрочки, траншевая ипотека, скрытые скидки — какие уловки используют компании, чтобы вы купили жилье, и стоит ли на это вестись?

В июле 2024 года лишь 27% компаний выполнили планы по продажам. Для сравнения: в мае этот показатель был 78%. Каждый четвертый застройщик столкнулся с падением спроса более чем в два раза. Причина — отмена льготной ипотеки, ужесточение условий семейной и IT-ипотеки, а также резкий рост ставок по рыночным программам. Банки стали выдавать меньше кредитов, а покупатели — осторожничать.

У 39% крупных застройщиков продажи упали настолько, что они начали испытывать проблемы с проектным финансированием.

Если раньше новостройки расхватывали как горячие пирожки, то теперь застройщики вынуждены придумывать новые схемы, чтобы привлечь клиентов. И некоторые из этих схем могут быть опасными для покупателей.

54% застройщиков теперь предлагают рассрочку. Казалось бы, удобно: не нужно ждать одобрения ипотеки, можно въехать в квартиру почти сразу. Но здесь есть подвох. Во-первых, рассрочка часто идет под высокий процент — иногда даже выше, чем банковская ставка. Во-вторых, если застройщик обанкротится (а такие случаи участились), вы можете остаться и без денег, и без квартиры.

42% компаний начали предлагать траншевую ипотеку. Это когда банк перечисляет деньги застройщику не сразу, а частями. Покупателю кажется, что он платит меньше, но на деле стоимость кредита может вырасти из-за изменения ставок. Центробанк уже предупреждал: такая схема рискованна и для застройщиков, и для покупателей.

33% застройщиков заманивают покупателей "особыми" ставками по ипотеке. Но часто эти ставки компенсируются за счет повышения цены за квадратный метр. В итоге переплата за квартиру может оказаться даже больше, чем при обычной ипотеке.

28% компаний активно рекламируют скидки. Но эксперты советуют проверять, не была ли изначальная цена завышена. Некоторые застройщики сначала поднимают стоимость, а потом "щедро" делают скидку 10-15%, возвращая ценник к рыночному уровню.

Если вы все же решили купить квартиру в новостройке, вот несколько советов:

1. Сравнивайте условия нескольких застройщиков. Не ведитесь на первую же "выгодную" рассрочку.
2. Проверяйте репутацию компании. Сколько лет на рынке, какие объекты уже сдал, есть ли жалобы.
3. Не соглашайтесь на траншевые схемы без консультации с ипотечным брокером.
4. Требуйте полную калькуляцию платежей — никаких скрытых комиссий.
5. Если застройщик предлагает "особые условия", уточните, не заложена ли компенсация в цену квартиры.

Рынок новостроек сейчас — поле для жестких переговоров. Застройщики нервничают, а значит, у покупателей появляется шанс выбить действительно выгодные условия. Главное — не попасться на уловки отчаявшихся продавцов.