Банки снова усложняют ипотеку — как теперь купить квартиру

Российские банки в очередной раз ужесточают требования к заемщикам. С января 2025 года получить одобрение на ипотеку стало сложнее: повысились ставки, сократились льготные программы, а проверки клиентов превратились в настоящий квест. Эксперты прогнозируют, что к концу года доступность жилищных кредитов упадет на 15-20%. Что это значит для обычных граждан и как теперь подступиться к мечте о собственном жилье?

Центробанк фиксирует рост просроченной задолженности по ипотеке — за последний квартал она увеличилась на 7%. Крупные игроки, такие как Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк, уже подняли ставки на 0,5-1,5 процентных пункта. Основная причина — экономическая нестабильность и высокие риски дефолтов. Банкиры опасаются, что многие заемщики не справятся с выплатами, особенно те, кто брал кредиты в 2022-2023 годах по сверхнизким ставкам.

«Сейчас банки требуют минимум 20% первоначального взноса даже для льготных программ. А если у заемщика есть другие кредиты, шансы на одобрение резко падают».

Новые правила коснулись всех этапов оформления ипотеки:

1. Первоначальный взнос. В среднем по рынку вырос с 15% до 20-25%. Для новостроек по госпрограммам еще можно найти варианты с 10%, но ставки там начинаются от 12% годовых.
2. Подтверждение доходов. Теперь банки требуют справки не только по основной работе, но и данные о дополнительных заработках. Фрилансерам и самозанятым стало почти невозможно получить кредит без поручителей.
3. Срок кредита. Максимальный срок сократили с 30 до 25 лет, а для возрастов 45+ — до 15 лет.
4. Страховки. Обязательное страхование жизни и титула подорожали на 30-40%.

Семья из Подмосковья трижды подавала документы в Альфа-Банк, но каждый раз получала отказ из-за «недостаточного уровня доходов». При зарплате 120 тыс. рублей на двоих банк посчитал, что после выплат у них останется менее 30 тыс. на жизнь — это ниже прожиточного минимума для семьи с ребенком.

Молодой IT-специалист из Екатеринбурга не смог подтвердить доходы — хотя его зарплата в криптовалюте эквивалентна 200 тыс. рублей, банк отказался учитывать эти средства. Пришлось искать частного инвестора под залог будущей квартиры.

Эксперты советуют рассмотреть альтернативные варианты:

1. Военная ипотека. Для участников НИС ставки остались на уровне 8-9%, а первоначальный взнос не требуется.
2. Субсидии для семей с детьми. Программа «Семейная ипотека» продлена до 2027 года, но теперь она доступна только для семей с тремя и более детьми.
3. Кредитные кооперативы. Хотя ставки там выше (14-18%), требования к заемщикам мягче.
4. Рассрочка от застройщиков. Многие девелоперы предлагают беспроцентные планы на 1-2 года, но цены на такие квартиры завышены на 10-15%.

Аналитики прогнозируют дальнейшее ужесточение условий. К 2026 году стандартная ставка может достичь 16-18% годовых, а первоначальный взнос — 30%. Единственный свет в конце тоннеля — возможное возрождение льготных программ для малых городов, где спрос на жилье падает рекордными темпами.

Сейчас главный совет потенциальным покупателям — не торопиться и тщательно просчитывать бюджет. Ипотека на грани возможного часто приводит к потере жилья и испорченной кредитной истории. Иногда разумнее подождать 1-2 года, накопить больше средств и избежать кабальных условий.