Апартаменты вместо квартиры — ошибка или выгодная инвестиция

Российский рынок недвижимости переживает бум спроса на апартаменты. В 2024 году их доля в новостройках Москвы достигла 35%, а в Санкт-Петербурге — 28%. Но так ли выгодны эти инвестиции для обычного человека?

Апартаменты юридически — это нежилые помещения. Владельцы платят коммерческие тарифы за коммуналку, не могут прописаться и не получают налоговый вычет. Зато стоимость квадратного метра на 20-30% ниже, чем у квартир в том же районе.

В ЖК «Небо» на западе Москвы квартиры продаются от 350 тыс. руб./м², а апартаменты — от 250 тыс. руб./м². Разница в 100 тыс. за метр — серьезный аргумент.

Средняя доходность от сдачи апартаментов в аренду составляет 7-9% годовых. Для сравнения: банковские вклады дают 6-7%, а сдача квартиры — 5-6%. Но есть нюансы:

1. Коммунальные платежи в апартаментах выше на 40-60%
2. Налог на доход от аренды — 13%, как и для квартир
3. Срок владения для льготной продажи — 5 лет против 3 лет у жилья

Инвестор купил студию 30 м² в апарт-комплексе «Гранд Парк» за 7,5 млн руб. в 2022 году. Ежемесячные расходы:

1. Коммуналка — 12 тыс. руб.
2. Управляющая компания — 3 тыс. руб.
3. Налог на имущество — 1,2 тыс. руб.

Сдача в аренду приносит 55 тыс. руб. в месяц. Чистый доход — 38,8 тыс. руб. в месяц или 465,6 тыс. руб. в год. Доходность — 6,2%.

Топ-3 локации Москвы для инвестиций в 2025 году:

1. Район ЗИЛ — средняя цена 220 тыс. руб./м²
2. Некрасовка — 190 тыс. руб./м²
3. Бусиново — 180 тыс. руб./м²

Вторичный рынок апартаментов опасен: 60% предложений — это перепродажа проблемных объектов. Новостройки от надежных застройщиков типа ПИК или ГК «А101» — более безопасный выбор.

1. Банки дают ипотеку на апартаменты под 15-17% годовых против 12-14% для квартир
2. С 2024 года введен дополнительный налог на пустующие коммерческие помещения
3. Перевод апартаментов в жилой фонд возможен только через суд
4. При банкротстве застройщика апартаменты не попадают под защиту ФЗ-214
5. Капитальный ремонт оплачивается полностью владельцем, без субсидий

Эксперты рекомендуют вкладывать в апартаменты только свободные деньги, не превышая 30% инвестиционного портфеля. Для семьи с одним жильем лучше сначала купить квартиру, а уже потом рассматривать коммерческие варианты.