Наш эксперимент с апартаментами в 2021 году обернулся неожиданным финалом

В конце 2021 года многие россияне активно вкладывались в апартаменты, надеясь на быстрый доход. Рынок тогда бурлил: цены росли, спрос превышал предложение, а застройщики обещали золотые горы. Но что произошло спустя четыре года? Реальность оказалась куда сложнее рекламных буклетов.

В 2021 году средняя стоимость квадратного метра в апартаментах Москвы была на 30-40% ниже, чем в обычных квартирах. Например, в новых комплексах у метро «Ботанический сад» квадрат в апартаментах стоил 180-220 тысяч рублей, тогда как аналогичная квартира — от 280 тысяч. Заманчиво? Ещё бы. Плюс застройщики активно продавали идею «доходного бизнеса»: сдавайте в аренду и получайте 8-12% годовых.

«Апартаменты — это не жильё, а коммерческая недвижимость» — этот тезис многие проигнорировали, соблазнившись низкой ценой.

Первая проблема вскрылась сразу после покупки. Коммунальные платежи в апартаментах оказались в 2-3 раза выше, чем в квартирах. Если в обычной «двушке» семья платила 6-8 тысяч рублей в месяц, то в апартаментах счёт приходил на 15-20 тысяч. Причина — тарифы для коммерческой недвижимости.

Вторая ловушка — налоги. С 2023 года владельцы апартаментов стали платить налог на имущество по коммерческим ставкам, что добавило ещё 20-30 тысяч рублей в год к расходам. А попытка продать объект через 3 года обернулась НДФЛ в 13%, без вычета, как для жилья.

Обещанные 10% годовых от аренды на практике превратились в 5-7%. В 2024 году средняя арендная ставка для апартаментов в Москве составила 60-80 тысяч рублей за однокомнатную, при покупной цене 12-14 миллионов. После вычета коммуналки, налогов и расходов на управление чистый доход редко превышал 40 тысяч в месяц.

Яркий пример: комплекс «Небо» в районе Хорошёво-Мнёвники. Инвесторы покупали лоты по 14 млн рублей, но к 2025 году рыночная цена упала до 11-12 млн из-за переизбытка предложения. Аренда приносила 65 тысяч в месяц, но с учётом всех расходов доходность едва дотягивала до банковского вклада.

Эксперты рекомендуют три стратегии:

1. Держать и сдавать — если объект в хорошей локации и приносит стабильный доход, несмотря на скромную рентабельность.
2. Продавать с потерями — иногда разумнее зафиксировать убыток и вложить деньги в более ликвидные активы.
3. Конвертировать в жильё — в некоторых регионах идёт процесс перевода апартаментов в жилой фонд, что снижает налоговую нагрузку.

Рынок апартаментов в 2025 году — это история об уроках. Инвестиции в недвижимость требуют не только денег, но и глубокого понимания всех нюансов. Те, кто в 2021 году выбирал апартаменты исключительно из-за низкой цены, теперь расплачиваются за свою недальновидность.