Можно ли вернуть налоги при покупке квартиры у родственника

Покупка жилья у близких родственников кажется выгодной сделкой, но налоговые нюансы могут лишить вас законного вычета. Разбираемся, как оформить сделку правильно и получить максимум от государства.

Налоговый кодекс разрешает возвращать 13% от стоимости жилья, но сделки между родственниками находятся под особым контролем. С 2023 года ФНС ужесточила проверки таких операций. Однако грамотное оформление позволяет легально получить до 260 000 рублей даже при покупке у родителей или супруга.

В 2024 году каждый третий отказ в имущественном вычете связан с родственными сделками.

По закону к этой категории относятся: супруги, родители и дети (в том числе усыновленные), братья и сестры (полнородные и неполнородные), опекуны и подопечные. Сделки с дядями, тетями, двоюродными родственниками или свойственниками (теща, свекровь) не попадают под ограничения.

1. Рыночная цена в договоре — ключевое условие. Налоговая сравнивает стоимость с кадастровой оценкой и данными Росреестра. Если цена ниже 70% от кадастровой, инспекторы потребуют доплатить НДФЛ с разницы.
2. Ипотека как доказательство — банки тщательно проверяют стоимость жилья перед выдачей кредита. Одобренная ипотека станет аргументом для ФНС, что цена адекватна рынку.
3. Оценка независимого эксперта — отчет сертифицированного оценщика подтвердит обоснованность суммы в договоре купли-продажи.

Семья из Новосибирска купила квартиру у родителей мужа за 3,5 млн рублей. Кадастровая стоимость составляла 4,2 млн. Налоговая отказала в вычете, но после предоставления отчета оценщика и выписки по ипотечному кредиту решение пересмотрели. В итоге супруги вернули 455 000 рублей.

При совместной покупке можно гибко распределить суммы. Один из супругов вправе заявить весь вычет (до 2 млн рублей), либо пара делит его пропорционально долям. Второй вариант выгоден, если у одного из партнеров высокий доход.

1. Дарение денег перед покупкой — налоговая отслеживает такие схемы
2. Продажа ниже рыночной цены с последующим выкупом
3. Оформление сделки через третьих лиц
4. Отсутствие реального перевода денег между родственниками

После развода сделки считаются обычными. Главное — подтвердить, что брак расторгнут на момент покупки. В 2024 году Верховный суд подтвердил это положение в споре между экс-супругами из Казани.

К стандартному пакету (декларация 3-НДФЛ, договор, платежные документы) добавьте: свидетельства о родстве, доказательства рыночной цены, документы о разделе имущества (для бывших супругов). При проверке могут запросить выписку по счету, подтверждающую оплату.

Подать декларацию можно в любое время после оформления права собственности. На проверку уходит до 3 месяцев, перевод денег — еще месяц. Ускорить процесс помогает электронная подача через личный кабинет ФНС.