Продавец хочет завысить цену квартиры в договоре — чем это грозит покупателю

Риэлторы и собственники жилья часто предлагают покупателям указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры. Но встречается и обратная ситуация — продавец настаивает на завышении цены. На первый взгляд кажется, что это выгодно только ему, но риски полностью ложатся на покупателя.

Основная причина — уменьшение налоговой нагрузки. Если квартира в собственности менее 5 лет (3 лет для унаследованного или подаренного жилья), продавец обязан заплатить НДФЛ 13% с разницы между ценой продажи и 1 млн руб. налогового вычета. Завышая стоимость в договоре, он искусственно увеличивает расходы на будущую покупку и снижает налогооблагаемую базу.

По данным Росреестра, в 2024 году каждый 10-й договор купли-продажи содержал завышенную стоимость объекта.

Покупатель, согласившийся на завышенную цену в договоре, сталкивается с тремя главными проблемами:

1. Увеличение налога при будущей продаже. Налоговая учитывает цену из договора при расчете НДФЛ. Если через несколько лет квартира будет продана дешевле «официальной» стоимости, налог все равно начислят на разницу.
2. Проблемы с ипотекой. Банки тщательно проверяют соответствие рыночной цены и суммы в договоре. Завышение на 20-30% может стать причиной отказа в кредите.
3. Риск признания сделки недействительной. Если налоговые органы докажут, что реальная оплата отличалась от указанной в договоре, сделка может быть оспорена.

В 2023 году московский суд рассматривал иск налоговой инспекции к покупателю квартиры. В договоре была указана стоимость 12 млн руб., тогда как рыночная цена составляла 9 млн руб. Налоговая потребовала доплатить НДФЛ с разницы в 3 млн руб., и суд удовлетворил иск.

Эксперты рекомендуют покупателям придерживаться четырех правил:

1. Настаивать на указании реальной цены квартиры в договоре.
2. Требовать от продавца подтверждения источников дохода, если разница между рыночной ценой и суммой в договоре существенна.
3. Оформить расписку о получении денег продавцом с указанием фактической суммы.
4. Проверить историю собственника через сервис «Прозрачный бизнес» ФНС.

Завышенная цена в договоре — это мина замедленного действия. Она может «взорваться» при следующей сделке или проверке налоговой. Покупателю важно понимать все риски и не идти на поводу у продавца, даже если предложение кажется выгодным.