Апартаменты вместо квартиры — выгодная сделка или скрытые подводные камни

Рынок недвижимости в России стремительно меняется, и апартаменты стали серьезной альтернативой классическим квартирам. Спрос на них вырос на 37% за последние три года, а цены в некоторых локациях Москвы и Петербурга оказались на 20-25% ниже, чем на аналогичные по метражу квартиры. Но так ли всё просто?

Апартаменты — это нежилое помещение, юридически приравненное к коммерческой недвижимости, но фактически используемое для проживания. В отличие от квартиры, они не дают права на постоянную регистрацию, а коммунальные платежи здесь выше из-за тарифов для бизнеса. Зато налог на имущество ниже, а ипотека доступна — правда, под более высокий процент.

В 2025 году средняя ставка по ипотеке на апартаменты в Москве составила 12,5%, тогда как для квартир — 9,8%.

ТОП-3 локаций для инвестиций в апартаменты в 2025 году:

1. Москва-Сити. Цены здесь начинаются от 15 млн рублей за 40 м², но ликвидность остается высокой благодаря статусу делового центра.
2. Приморские районы Сочи. Спрос на краткосрочную аренду делает апартаменты у моря доходным активом — арендная ставка достигает 5 000 рублей в сутки летом.
3. Центр Казани. Новые проекты с отделкой «под ключ» предлагаются от 8 млн рублей, а средняя доходность аренды — 7% годовых.

Эксперты выделяют три ключевых риска при покупке апартаментов:

1. Юридические нюансы. 23% сделок с апартаментами в 2024 году сопровождались судебными спорами из-за недобросовестных застройщиков. Проверка документов через Росреестр — обязательный этап.

2. Коммунальные расходы. В премиальных комплексах Москвы плата за ЖКУ может достигать 25 000 рублей в месяц против 8 000 рублей в обычной квартире.

3. Перепланировки. Узаконить объединение комнат в апартаментах сложнее — требуется согласование с МЧС и БТИ.

В 2024 году семья из Екатеринбурга приобрела апартаменты в Сочи за 12 млн рублей. Сдача в аренду через сервис Суточно.ру приносит 350 000 рублей чистой прибыли за сезон, но зимой спрос падает на 60%.

Молодая пара из Москвы выбрала апартаменты в районе Хорошёвской за 18 млн рублей — на 4 млн дешевле аналогичной квартиры. Экономия на покупке позволила им оформить парковочное место и сделать дизайнерский ремонт.

70% новостроек в сегменте апартаментов предлагают рассрочку на 1-3 года без первоначального взноса. Но ставка по таким программам достигает 14%, а при просрочке платежа договор расторгают без возврата внесенных средств.