Продажа квартиры с долями детей как способ выбраться из долговой ямы

Российские семьи все чаще сталкиваются с необходимостью продажи жилья, чтобы рассчитаться с кредитами. Особенно сложно, когда в квартире оформлены доли несовершеннолетних детей. История одной семьи, которая через это прошла, показывает: даже в такой ситуации можно найти выход.

Согласно данным Росреестра, каждая пятая сделка с недвижимостью, где есть доли детей, затягивается на 3–6 месяцев из-за бюрократических проволочек. Органы опеки требуют не только доказательств, что права ребенка не ущемлены, но и предоставления равноценного жилья. В 60% случаев они отказывают в разрешении на продажу, если родители не могут подтвердить улучшение условий для несовершеннолетнего.

«Опека не запрещает продажу, но требует гарантий. Альтернативой может быть выделение денежных средств на счет ребенка или покупка новой жилплощади с его долей».

Семья из Балашихи владела трехкомнатной квартирой, где 1/3 принадлежала 10-летнему сыну. Ипотека, кредитные карты и займы на ремонт довели их до ежемесячных платежей в 120 000 рублей. После консультации с юристом они решили продать жилье, но столкнулись с отказом опеки — чиновники требовали доказательств, что ребенок не останется на улице.

1. Они нашли покупателя, который согласился ждать разрешения опеки.
2. Открыли накопительный счет на имя сына и перевели туда 30% от стоимости его доли.
3. Предоставили договор аренды квартиры с детской комнатой.

Через 4 месяца сделка состоялась. Вырученные 8,5 млн рублей позволили закрыть долги, а оставшиеся 2 млн семья положила на депозит под 8% годовых. Сейчас они снимают жилье за 45 000 рублей в месяц и копят на новую квартиру.

Даже после одобрения опеки могут возникнуть проблемы. Например, если покупатель откажется ждать и найдет другой вариант. В таком случае договор задатка не защищает — суды часто встают на сторону покупателя, если сделка затягивается по вине продавца. Еще один подводный камень — налог с продажи. Если квартира в собственности менее 5 лет, НДФЛ составит 13%, но при наличии детей можно использовать вычет.

Эксперты рекомендуют рассмотреть другие варианты, прежде чем расставаться с жильем. Рефинансирование кредитов под залог недвижимости снижает платежи на 20–40%. Если долги небольшие, можно сдать квартиру и переехать в более дешевое жилье — разница покроет часть обязательств. В крайнем случае стоит попробовать договориться с банком о реструктуризации.

Продажа квартиры с детскими долями — сложный, но реальный способ начать жизнь с чистого листа. Главное — заранее изучить все нюансы и заручиться поддержкой юриста.