ЦБ снял ограничения на ипотеку – теперь банки могут заманивать вас в долговую яму

Решение Центробанка отменить лимит полной стоимости кредита (ПСК) для ипотечных программ взорвало финансовый рынок. Банки получили карт-бланш на повышение скрытых комиссий, страховок и прочих надбавок. Эксперты уже бьют тревогу: под видом "выгодных ставок" заемщикам будут подсовывать кредиты с реальной переплатой в 1,5-2 раза выше заявленной.

До 2025 года регулятор жестко контролировал максимальную переплату по жилищным кредитам. ПСК не могла превышать среднерыночное значение более чем на 1/3. Это ограничение сдерживало аппетиты банков – они не могли накручивать страховки, платные услуги и комиссии до бесконечности. Типичная ипотека под 8% годовых с учетом всех скрытых платежей обходилась в 10-12%.

По данным Росстата, за 2024 год 43% заемщиков выбирали ипотеку именно из-за прозрачности расчетов ПСК.

Банки мгновенно отреагировали на послабления. В первые же недели после решения ЦБ:

1. Сбербанк ввел обязательное страхование жизни с ежемесячным платежом 0,5% от суммы кредита
2. ВТБ добавил комиссию за досрочное погашение – 2% от остатка долга
3. Альфа-Банк увеличил плату за рассмотрение заявки до 15 000 рублей

При номинальной ставке 7,5% реальная переплата в некоторых банках достигает 18-20% годовых. Особенно рискуют заемщики с плохой кредитной историей – им предлагают "спецусловия" с кучей дополнительных платных услуг.

Эксперты рекомендуют при оценке ипотечных предложений:

1. Требовать полный график платежей с расшифровкой всех комиссий
2. Сравнивать не только процентную ставку, но и итоговую сумму переплаты
3. Отказываться от навязанных страховок – по закону они остаются добровольными
4. Фиксировать все устные обещания сотрудников банка в письменном виде

Реальный кейс: семья из Новосибирска взяла ипотеку в 4,5 млн рублей под 7,9% на 15 лет. На бумаге переплата – 3,2 млн. После включения всех скрытых платежей реальная сумма составила 4,8 млн – почти столько же, сколько сам кредит.

Основные бенефициары изменений – крупные банки и застройщики. Первые получают сверхприбыли за счет скрытых комиссий, вторые – сохраняют высокий спрос на новостройки благодаря "раздутым" ипотечным программам.

По данным ЦБ, за первый квартал 2025 года средний размер скрытых комиссий по ипотеке вырос на 37%. При этом количество одобренных кредитов увеличилось всего на 5% – люди стали осторожнее.

Риэлторы советуют рассмотреть другие способы приобретения недвижимости:

1. Покупка через жилищные кооперативы – переплата в 1,5-2 раза ниже банковской
2. Ипотека в региональных банках – многие пока сохраняют адекватные условия
3. Рассрочка напрямую от застройщика – особенно актуально для новостроек
4. Накопительные программы с господдержкой – например, "Семейная ипотека 2.0"

Специалисты прогнозируют, что к концу 2025 года до 30% покупателей откажутся от банковской ипотеки в пользу альтернативных вариантов. Особенно это касается вторичного рынка – там скрытые комиссии банков достигают максимума.