Ипотека без штампа в паспорте риски и выгоды для пар

Более 40% ипотечных заявок в 2025 году подают пары, не состоящие в официальном браке. Банки охотно одобряют кредиты таким заемщикам, но юридические последствия совместной покупки жилья без регистрации отношений мало кто учитывает.

Сбербанк, ВТБ и Альфа-Банк учитывают доходы обоих партнеров при расчете максимальной суммы кредита. Но договор оформляется только на одного заемщика — второй выступает созаемщиком или поручителем. Доля отказов по таким заявкам на 15% выше, чем у семейных пар.

«Банки считают незарегистрированные отношения менее стабильными. Даже при идеальной кредитной истории шанс отказа выше» — аналитик рынка недвижимости.

По закону недвижимость принадлежит тому, на кого оформлен договор купли-продажи. Если пара вносила первоначальный взнос совместно, но квартира записана на одного, второй партнер при расставании не сможет претендовать на долю без дополнительных соглашений.

1. Договор долевой собственности — определяет процент каждого в недвижимости
2. Брачный договор — регулирует имущественные права без регистрации брака
3. Расписки о внесении средств — подтверждают финансовый вклад каждого

В 2024 году Арбитражный суд Москвы рассматривал иск женщины, которая 7 лет выплачивала ипотеку с партнером. Квартира была оформлена на мужчину — суд отказал в признании доли истицы, несмотря на подтвержденные платежи.

Противоположное решение вынес суд Санкт-Петербурга в аналогичном деле — истцу удалось доказать договоренность о совместной покупке через переписку в Телеграм и свидетельские показания.

При использовании налогового вычета возникают сложности. Вычет в 260 000 рублей получает только официальный собственник. Если партнеры решат продать квартиру до истечения минимального срока владения, налог 13% будет рассчитываться от полной стоимости, а не от доли каждого.

Кооперативные квартиры становятся популярным решением — пары приобретают паи в ЖСК, что снижает риски при расставании. Другой вариант — оформление ипотеки через потребительский кооператив, где имущественные права четко прописываются в уставе.

Эксперты рекомендуют перед оформлением ипотеки без штампа в паспорте:

1. Составить нотариальное соглашение о распределении долей
2. Прописать в договоре порядок выкупа долей при расставании
3. Застраховать жизнь и трудоспособность обоих заемщиков
4. Учесть дополнительные расходы на юридическое сопровождение

Средняя стоимость оформления сопутствующих документов составляет 25 000 — 50 000 рублей в зависимости от региона. Эта сумма кажется значительной, но она в 10 раз меньше возможных потерь при спорных ситуациях.