Самозанятый и ипотека реальные шаги к своей квартире

Банки до сих пор смотрят на самозанятых как на рискованных заемщиков. Но в 2025 году ситуация изменилась — количество одобренных ипотек для этой категории выросло на 37% по сравнению с 2023 годом. Главное — знать подводные камни и правильно подготовиться.

Основная причина — нестабильность доходов. По данным ЦБ, 68% отказов связаны с недостаточной прозрачностью финансового потока. Банки хотят видеть минимум 12 месяцев стабильных поступлений на счет. При этом средний срок деятельности самозанятых перед обращением за кредитом — 8 месяцев.

«Самозанятый с доходом 150 000 рублей в месяц может получить ипотеку на тех же условиях, что и официально трудоустроенный. Но ему потребуется в 2 раза больше документов» — аналитик рынка недвижимости Альфа-Банка.

1. Работать как самозанятый не менее года. Банки Райффайзен, Сбер и ВТБ учитывают только период после регистрации в приложении «Мой налог».
2. Поддерживать среднемесячный доход на одном уровне. Разброс более чем на 25% между месяцами снижает вероятность одобрения.
3. Открыть зарплатный проект в банке, где планируется брать ипотеку. Клиенты с картой банка получают одобрение на 15% чаще.
4. Создать «подушку безопасности» — на счету должно быть минимум 6 ежемесячных платежей по будущему кредиту.

Сбербанк лидирует по количеству выданных ипотек — 42% от общего объема. Процентная ставка начинается от 8,9% годовых при первоначальном взносе 20%. Дом.РФ предлагает специальные программы для freelancer’ов в IT-сфере — ставка снижена до 7,4%. ВТБ одобряет заявки быстрее конкурентов — решение принимается за 1,5 рабочих дня.

Артем работал в статусе самозанятого 14 месяцев. Средний доход — 180 000 рублей. Собрал пакет документов: выписки из приложения «Мой налог», договоры с 3 постоянными заказчиками, подтверждение оплаты налогов за год. Внес первоначальный взнос 30% от стоимости квартиры в 6,2 млн рублей. Ипотека в Сбере одобрена на 20 лет под 9,1% годовых.

Стандартный набор включает паспорт, ИНН, выписку из реестра самозанятых. Дополнительно потребуются: справка о доходах по форме банка, заверенные договоры с клиентами, налоговые декларации. Тинькофф запрашивает историю операций по расчетному счету за последние 6 месяцев.

Максимальная сумма рассчитывается как 80% от стоимости жилья. При доходе 200 000 рублей в месяц банки готовы выдать до 6,5 млн рублей на срок 25 лет. Ежемесячный платеж не должен превышать 45% от дохода. Для ипотеки на новостройку потребуется договор долевого участия с аккредитованным застройщиком.

Если банки отказывают, стоит рассмотреть кредитные кооперативы. Процентные ставки выше — от 12% годовых, но требования к заемщикам мягче. Другой вариант — ипотека через поручителя с официальным трудоустройством. В 2025 году 23% самозанятых воспользовались этой схемой.