Осторожно с ипотекой без эскроу — ЦБ предупреждает о рисках

Центробанк России бьёт тревогу: застройщики активно предлагают ипотечные программы без использования эскроу-счетов. Такие схемы могут оставить покупателей квартир без жилья и денег. Эксперты рынка недвижимости подтверждают — риски реальны, а последствия уже видны в судебной практике.

С 2019 года в России действует система защищённых расчётов при покупке строящегося жилья. Деньги покупателей хранятся на специальных эскроу-счетах в банках и переводятся застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Это защищает граждан от недобросовестных девелоперов.

В 2024 году доля обманутых дольщиков в проектах без эскроу составила 37% против 2% в защищённых сделках.

Некоторые застройщики предлагают "упрощённую" ипотеку с прямым переводом средств на их счета. Аргументы звучат заманчиво: более низкая ставка, отсутствие комиссий банка, ускоренное оформление. Но реальность выглядит иначе:

1. Деньги сразу поступают застройщику без гарантий завершения строительства
2. Проект может быть заморожен или признан банкротом
3. Покупатель остаётся с долгом перед банком и без квартиры
4. Судебные тяжбы длятся годами без гарантии возврата средств

В Подмосковье 214 семей оформили ипотеку напрямую через застройщика "Новый горизонт". Компания собрала 1,2 млрд рублей, после чего объявила о финансовых трудностях. Строительство заморожено уже 18 месяцев, суды прогнозируют процедуру банкротства.

В Ростове-на-Дону девелопер "Южный квартал" предлагал ипотеку под 7,9% годовых без эскроу. После сбора 80% средств компания исчезла, оставив недостроенные корпуса. Пострадали 97 семей, средний размер ущерба — 3,4 млн рублей на каждую.

Эксперты рекомендуют соблюдать пять ключевых правил при выборе ипотечной программы:

1. Только эскроу-счета в аккредитованных банках
2. Проверка застройщика в реестре Минстроя
3. Анализ финансовой отчётности компании за 3 года
4. Изучение судебных дел с участием девелопера
5. Консультация с независимым ипотечным брокером

Для тех, кто сомневается в надёжности строящегося жилья, есть три проверенных пути:

1. Вторичное жильё с оформлением через банковскую ячейку
2. Квартиры в готовых новостройках с актом приёма-передачи
3. Участие в жилищных кооперативах с господдержкой

ЦБ РФ прогнозирует ужесточение контроля за ипотечными программами в 2025-2026 годах. Пока же ответственность за безопасность сделки лежит на покупателе. Выбор прост: небольшая переплата за защищённую сделку или риск потерять все вложения.