Апарт-отели захватывают регионы и меняют правила игры на рынке недвижимости

Российский рынок апарт-отелей переживает настоящий бум. К 2030 году его объем увеличится почти в четыре раза, а ключевыми точками роста станут не Москва, а Санкт-Петербург, Сочи и другие туристические регионы. Для обычных граждан это открывает новые возможности инвестирования и альтернативы классическому жилью.

Объем рынка апарт-отелей в России на апрель 2025 года достиг 18 тыс. юнитов. Почти половина из них сосредоточена в Санкт-Петербурге, где зародился этот формат. Краснодарский край занимает второе место с долей 27%, а Москва — лишь 16%. В ближайшие пять лет в стране появится еще 47 тыс. юнитов, что кардинально изменит расстановку сил.

Девелоперы активно вкладываются в апарт-отели из-за высокой ставки ЦБ. Продажа номеров частным инвесторам позволяет быстро вернуть вложенные средства. Например, группа ФСК и другие крупные игроки уже развивают свои проекты в этом сегменте. Доходность таких инвестиций может достигать 15% годовых при грамотном управлении.

«Апарт-отели стали главным инструментом для развития гостиничной инфраструктуры в туристических центрах. Они позволяют инвесторам зарабатывать больше, чем при сдаче квартир», — отмечает Александр Шарапов, президент Becar Asset Management.

Столица практически выпала из гонки за апарт-отелями — на ее долю приходится лишь 5% нового строительства. В октябре 2024 года московские власти запретили согласовывать строительство любых апартаментов из-за жалоб жителей на отсутствие инфраструктуры.

Зато регионы демонстрируют рекордные темпы роста:

1. Краснодарский край (Анапа, Туапсе) — 27% рынка
2. Крым и Севастополь — 7%
3. Алтайский край, Новосибирская область, Дагестан

На черноморском побережье практически все новые объекты — это апарт-отели или гостиницы с продажей номеров в розницу. Туристический бум и нехватка качественного размещения делают эти инвестиции особенно привлекательными.

С 2025 года все апарт-отели должны называться гостиницами. Одновременно вводится запрет на работу неклассифицированных объектов размещения. Это значит, что агрегаторы больше не смогут рекламировать частные квартиры для посуточной аренды — спрос на профессиональные гостиничные юниты резко вырастет.

Для инвесторов это создает уникальные возможности:

1. Доходность до 15% годовых против 3-6% при самостоятельном управлении
2. Защита от волатильности банковских депозитов
3. Капитализация стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе

Ключевой фактор успеха — выбор профессиональной управляющей компании. Такие УК пока редкость, но крупные девелоперы уже активно сотрудничают с ними, в том числе по франшизе.

Эксперты прогнозируют, что к 2030 году апарт-отели станут доминирующим форматом гостиничного девелопмента за пределами Москвы. Особенно перспективны:

1. Туристические регионы с нехваткой жилья (Сочи, Крым, Алтай)
2. Крупные города с развитым бизнес-туризмом (Казань, Екатеринбург)
3. Локации с природными достопримечательностями (Байкал, Карелия)

При этом инвесторам стоит учитывать риски — не все регионы готовы к такому формату, а доходность сильно зависит от качества управления. Но в целом апарт-отели становятся реальной альтернативой банковским вкладам и классической недвижимости.