Новые правила посуточной аренды ударят по карману арендодателей и туристов

С 1 июля 2025 года в России вступили в силу поправки в Жилищный кодекс, которые кардинально меняют правила игры на рынке краткосрочной аренды жилья. Теперь сдавать квартиру посуточно можно только при соблюдении строгих условий, а нарушителям грозят штрафы до 500 000 рублей. Разбираемся, что изменилось и кому придется туго.

Рост числа жалоб от жильцов многоквартирных домов стал главной причиной ужесточения законодательства. По данным Росстата, в 2024 году каждый третий конфликт в ЖЭУ был связан с деятельностью хостелов и мини-отелей в жилых помещениях. Шумные вечеринки, антисанитария и постоянная смена постояльцев превратили жизнь соседей в ад.

«Мы фиксируем рост преступности в домах с активной посуточной арендой. За 2024 год таких инцидентов стало на 37% больше» — заявил представитель МВД на совещании по жилищной политике.

Новые правила вводят три ключевых ограничения:

1. Сдавать квартиру посуточно можно только при наличии статуса индивидуального предпринимателя и уплате всех налогов.
2. Запрещено размещать более одного гостя на 5 кв. метров жилой площади.
3. Требуется письменное согласие всех собственников квартиры и 2/3 соседей по подъезду.

Особенно жестко новые нормы ударят по владельцам однокомнатных квартир. Теперь в «однушке» площадью 30 кв. метров можно официально разместить не более 6 гостей одновременно. Для сравнения: раньше в таких квартирах нередко селили по 10-12 человек через сервисы типа Avito и ЦИАН.

Эксперты рынка недвижимости прогнозируют падение доходов от посуточной аренды на 40-60%. Если раньше «однушка» в Москве приносила 80 000 – 100 000 рублей в месяц, теперь чистая прибыль после налогов и сборов не превысит 45 000 – 50 000 рублей.

В регионах ситуация еще драматичнее. Владелец двухкомнатной квартиры в Казани рассказывает: «Раньше сдавал за 2500 рублей в сутки, выходило 75 000 в месяц. Сейчас по новым нормам могу брать только 1800, да еще налоги платить. Чистыми остается 50 000, а ипотека 42 000».

Риэлторы рекомендуют три стратегии для тех, кто не хочет терять доход:

1. Перевести жилье в коммерческий фонд через изменение статуса помещения. Это сложно, но дает право на полноценную гостиничную деятельность.
2. Перейти на долгосрочную аренду. Спрос на такие варианты растет, особенно в городах с развитой IT-индустрией.
3. Продать квартиру и вложить средства в недвижимость с другим назначением — например, в апартаменты или таунхаусы, где ограничения менее строгие.

Юристы предупреждают: попытки обойти закон через фиктивные договоры найма или родственные связи теперь караются штрафами до 1 млн рублей для юридических лиц. Уже в июле 2025 года планируются массовые проверки объявлений на популярных площадках.

Цены на посуточное жилье взлетят на 25-30%. Если раньше номер в хостеле можно было найти за 800 рублей, теперь минимальная цена составит 1100-1200 рублей. Гостиницы категории «три звезды» подорожают до 5000 рублей за ночь против 3500-4000 рублей в 2024 году.

Снизится и предложение. Аналитики прогнозируют, что 60% частных объявлений о посуточной аренде исчезнут с рынка к концу 2025 года. Особенно пострадают курортные города — Сочи, Геленджик, Ялта, где до 80% туристов снимали жилье у частников.

Выиграют три категории участников рынка:

1. Официальные гостиницы и хостелы — у них появится шанс отвоевать клиентов у «серого» сектора.
2. Соседи в многоквартирных домах — меньше шума, мусора и посторонних в подъездах.
3. Покупатели жилья — часть арендодателей начнет массово продавать квартиры, что увеличит предложение и слегка снизит цены.

Эксперты советуют владельцам недвижимости не паниковать, а тщательно просчитать все варианты. В некоторых случаях перевод квартиры в коммерческий фонд или переориентация на долгосрочную аренду могут оказаться выгоднее, чем рискованные схемы с посуточной сдачей.