Почему ЦБ ошибается насчет пузыря на рынке недвижимости

Банк России бьет тревогу: в отчете за первый квартал 2025 года регулятор заявил о рисках формирования "пузыря" на рынке жилья. Но эксперты сомневаются в этих выводах. Разбираемся, почему паника преувеличена и что на самом деле происходит с ценами на квартиры.

ЦБ ссылается на методологию швейцарского банка UBS, которая показывает перегрев рынка. Однако российская реальность сильно отличается от глобальных мегаполисов. В 2024 году доходы населения выросли на 14%, а цены на новостройки — лишь на 7,3%. Это данные Института экономики города, которые прямо противоречат тезису о снижении доступности жилья.

Финансовые активы заемщиков увеличились почти вдвое больше, чем стоимость квадратного метра. Это важный показатель реальной платежеспособности

Вторичный рынок, составляющий более 50% всех сделок, демонстрирует сдержанную динамику. Средний рост цен здесь не превышает 5-6% годовых. Резкий скачок наблюдается только в отдельных сегментах новостроек премиум-класса в Москве и Петербурге.

UBS считает разрыв между ценами на жилье и арендной платой индикатором спекулятивного пузыря. Но российская статистика показывает обратное:

1. В 2024 году аренда дорожала на 17-30%, а квартиры — всего на 9,6%
2. В первом квартале 2025 года арендные ставки упали на 10%
3. При ставках по вкладам выше 10% инвестиции в недвижимость выглядят консервативно

Эти данные от "Домклик" доказывают: рынок движется по естественным законам спроса и предложения, а не спекуляций.

Эксперты выделяют три фактора, которые действительно требуют внимания:

1. Рост себестоимости строительства из-за инфляции издержек — до 30% за 2024 год
2. Концентрация спроса в отдельных локациях с развитой инфраструктурой
3. Ужесточение регуляторных мер, которое иногда вредит обычным покупателям

Но эти проблемы не имеют ничего общего с "пузырем". Более того, новые правила ипотечного кредитования уже охлаждают рынок. Например, риск-веса по необеспеченным кредитам выросли на 15-20%, что снизило активность инвесторов.

Вместо западных методик эксперты предлагают ориентироваться на российские реалии:

1. Соотношение ежемесячного платежа по ипотеке к доходу семьи (в норме — не более 40%)
2. Наличие льготных программ для разных категорий покупателей
3. Региональную дифференциацию цен

По этим критериям жилье остается доступным. Средний платеж по ипотеке составляет 35% от дохода, а в рамках госпрограмм — всего 25-28%. Это подтверждают данные ЦИАН и "Дом.РФ".

Рынок недвижимости меняется, но говорить о пузыре преждевременно. Цены растут умеренно, доходы населения — быстрее, а регуляторные меры работают на опережение. Главное — подходить к покупке жилья осознанно, учитывая реальные финансовые возможности.