Этих россиян банки больше не пустят в ипотеку

С января 2025 года в России заработали новые правила ипотечного кредитования, которые отрезают от заёмных денег целые категории граждан. Банки резко ужесточили требования после череды дефолтов и роста просрочки. Кому теперь не светит одобрение даже на скромную квартиру в области — разбираемся с цифрами в руках.

Семьи с детьми, военные и IT-специалисты по-прежнему получают льготные ставки, но для остальных заёмщиков порог входа вырос втрое. Центробанк фиксирует: средний первоначальный взнос по классической ипотеке достиг 45% против 28% в 2023 году. В Сбербанке и ВТБ уже требуют минимум 50% для объектов вторичного рынка.

«Каждый третий отказ теперь связан с недостаточным доходом — банки закладывают минимум 25% финансовой подушки после выплаты кредита»

1. Самозанятые без трёхлетней истории — налоговая отчётность за 12 месяцев больше не считается доказательством платёжеспособности. В Альфа-Банке требуют минимум 36 месяцев подтверждённых доходов.
2. Пенсионеры младше 70 лет — вопреки ожиданиям, возрастной ценз не снизили. Россельхозбанк вообще закрыл программу для граждан старше 55 лет после скачка дефолтов среди предпенсионеров.
3. Работники с серой зарплатой — обновлённая система АСК НДС теперь автоматически проверяет соответствие декларируемых доходов и реальных отчислений. Расхождение более 15% = автоматический отказ.
4. Владельцы проблемной недвижимости — квартиры менее 18 м², деревянные дома без капитального фундамента и дачи в СНТ больше не принимаются в залог. Газпромбанк в январе вернул 23% одобренных заявок после оценки объекта.
5. Граждане с микрокредитами — даже погашенные займы до 30 000 рублей в кредитной истории теперь снижают шансы на одобрение на 40%. В Открытии внедрили систему скоринга, где каждая микрофинансовая операция минусует 50 баллов.

В 15 субъектах РФ, включая Забайкальский край и Республику Тыва, ипотеку выдают только под 35% годовых. Причина — трёхкратный рост дефолтов в 2024 году. Райффайзенбанк опубликовал статистику: каждый второй заёмщик в этих регионах задерживает платежи более чем на 90 дней.

Эксперты советуют три рабочих схемы. Во-первых, участие в строительстве через жилищные кооперативы — там требования к доходу на 20% ниже. Во-вторых, оформление кредита на работающего ребёнка с созаёмщиком-родителем. В-третьих, покупка через специализированные программы типа «Армейской ипотеки», где сохранились старые нормативы.

Риелторы отмечают волну досрочных продаж — 17% собственников в панике избавляются от жилья, взятого в кредит в 2022-2023 годах. На этом фоне цены на вторичку упали на 8% за первый квартал 2025 года.