Рассрочка на новостройки стала бомбой замедленного действия

Объем неоплаченных рассрочек в новостройках превысил 1 трлн рублей. ЦБ и Минстрой бьют тревогу: покупатели, застройщики и банки рискуют столкнуться с финансовым коллапсом. Почему рассрочка — это не выгодная альтернатива ипотеке, а ловушка для неопытных покупателей?

Застройщики активно продвигают рассрочку как "ипотеку без переплат". Покупатель вносит 10-30% стоимости квартиры, а остальное выплачивает равными частями до сдачи дома. Казалось бы, идеальный вариант — не нужно ждать одобрения банка, нет процентов, минимальный первоначальный взнос. Но в реальности такой договор — это игра в русскую рулетку.

"Рассрочка — это не гарантия перехода на ипотеку. Никто не может точно сказать, будет ли у покупателя такая возможность через год или два", — предупреждает Александр Данилов из ЦБ.

В 2025 году 13% всех сделок в новостройках заключаются с рассрочкой. Для сравнения: в 2022 году этот показатель не превышал 1%. Рост в 13 раз за три года свидетельствует о том, что люди массово ведутся на маркетинговые уловки.

1. Отказ в ипотеке. Банки могут не одобрить кредит из-за изменения финансовой ситуации застройщика, роста ключевой ставки или ухудшения платежеспособности самого покупателя.
2. Рост цен на квартиру. Если застройщик повысит стоимость объекта до ввода в эксплуатацию, покупателю придется доплачивать разницу или расторгать договор с потерей первоначального взноса.
3. Банкротство застройщика. Средства по рассрочке не защищены эскроу-счетами. Если компания обанкротится, вернуть деньги будет практически невозможно.

Рассрочка выгодна девелоперам, потому что позволяет быстрее продавать квартиры без гарантий реального финансирования. По данным Минстроя, наполнение эскроу-счетов при рассрочке идет в 3-4 раза медленнее, чем при классической ипотеке. Это создает кассовый разрыв: денег у застройщика нет, но обязательства перед покупателями и банками остаются.

Никита Стасишин, замглавы Минстроя, предупреждает: "Придет время раскрытия эскроу, и суммы по рассрочкам могут не сойтись с реальными поступлениями". Проще говоря, застройщики рискуют не достроить дома из-за нехватки средств, а покупатели — остаться без квартир и без денег.

В Подмосковье семья оформила рассрочку на квартиру за 8 млн рублей. Через год застройщик поднял цену до 10 млн, ссылаясь на инфляцию. Банк отказал в ипотеке из-за высокой нагрузки по другим кредитам. В итоге — потеря 2,4 млн рублей первоначального взноса.

В Ростове-на-Дону покупатель внес 1,5 млн рублей по рассрочке, но застройщик обанкротился. Суды идут уже два года, шансы вернуть деньги — менее 10%.

1. Проверить договор на наличие пункта о фиксированной цене квартиры.
2. Уточнить у застройщика, с какими банками у него есть партнерские программы.
3. Начать оформлять ипотеку заранее, не дожидаясь срока окончания рассрочки.
4. Откладывать дополнительные средства на случай роста стоимости жилья.

Эксперты рекомендуют избегать рассрочки, если нет уверенности в стабильности дохода на 3-5 лет вперед. Лучше подождать, накопить на больший первоначальный взнос и оформить классическую ипотеку с защитой эскроу.