Вторичное жилье в Москве подорожало на 43% за 10 лет — кто сможет купить квартиру сейчас

Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Москвы достигла 283,3 тыс. рублей. За десятилетие стоимость выросла почти вдвое, но последние три года рынок замер. Что происходит с ценами, кто сегодня покупает квартиры и есть ли шанс сэкономить — разбираемся в цифрах и трендах.

В 2015 году квадратный метр вторичного жилья в Москве стоил 197,6 тыс. рублей. К 2025 году цена поднялась до 283,3 тыс. — рост на 43%. Основной скачок пришелся на 2020–2021 годы, когда ставки по ипотеке опустились до исторических минимумов. Тогда спрос взлетел, а вслед за ним и цены.

«С 2022 года рынок вторички застыл. Даже инфляция, спецоперация и дорогая ипотека не смогли его раскачать. Цены колеблются в пределах 3%, но это не реальный рост, а просто смена ассортимента», — поясняет аналитик «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов.

В мае 2022 года цены выросли на 7% за год, но уже к 2023 году динамика упала до 3,5%. В 2024 году — всего 3%, а в 2025-м рост и вовсе остановился (+0,01%).

Три главных фактора, которые заморозили рынок:

1. Высокие ставки по ипотеке — от 15% годовых.
2. Снижение спроса — в апреле 2025 года зарегистрировано 11,41 тыс. сделок, что на 12,8% меньше, чем год назад.
3. Переток покупателей в новостройки, где есть льготные программы.

Раньше вторичное жилье покупали из-за готовности и локации. Сейчас новостройки в той же Москве предлагают квартиры по схожим ценам, но с возможностью взять ипотеку под 8–10%.

Основные покупатели — те, кто не зависит от ипотеки:

1. Инвесторы с наличными, которые скупают квартиры для сдачи в аренду.
2. Люди, продающие старую недвижимость и вкладывающие деньги в более просторные варианты.
3. Переезжающие из регионов, где продали жилье и могут позволить покупку без кредита.

Семьи с ипотекой почти ушли с рынка — слишком дорого обслуживать кредит. Те, кто все же решается, выбирают небольшие квартиры в спальных районах, где цены ниже.

Цены в Москве неравномерны. В центре квадратный метр может стоить 500–700 тыс. рублей, а на окраинах — 180–220 тыс. Если бюджет ограничен, стоит смотреть:

1. ЮАО и САО — здесь много панельных домов с относительно низкими ценами.
2. Бывшие промзоны (ЗИЛ, Нагатино) — новое жилье, но уже без строительной переплаты.
3. Районы за МКАД (Некрасовка, Митино) — дешевле, но инфраструктура развивается.

Эксперты советуют не ждать резкого падения цен — его не будет. Но можно торговаться. Сейчас продавцы чаще соглашаются на скидки 5–10%, особенно если квартира долго висит на рынке.

Прогнозы осторожные:

1. Если ставки по ипотеке снизятся до 10–12%, спрос подрастет, но цены останутся стабильными.
2. При сохранении текущих условий рынок продолжит стагнировать.
3. Резкий скачок возможен только при девальвации рубля или новых госпрограммах.

Пока вторичка — выбор тех, кто хочет жить в готовом жилье без ожидания сдачи дома. Но конкуренция с новостройками усиливается, и продавцам придется либо снижать цены, либо улучшать предложение.