Вторичное жилье дороже новостроек вот в этих домах

Рынок недвижимости в России продолжает удивлять. Казалось бы, новостройки всегда должны быть дороже вторички — свежий ремонт, современные планировки, гарантии застройщика. Но данные «Дом.РФ» показывают: есть категории домов, где вторичное жилье стоит на 34% больше, чем квартиры в новостройках. И это не только элитные сталинки или лофты в дореволюционных зданиях.

Как изменился разрыв между первичным и вторичным рынком

В 2019 году новостройки в среднем по стране стоили 64,1 тыс. руб. за кв. м, а вторичное жилье — 58,5 тыс. руб. Разница всего 9%. К концу 2024 года цены на первичку взлетели до 177,9 тыс. руб., а вторичка подорожала лишь до 114,1 тыс. руб. за «квадрат». Разрыв вырос до 56%.

«Основная причина — устаревшие планировки и необходимость вложений в ремонт. Большинство предложений на вторичке — это квартиры в домах 1945-1995 годов постройки, и они тянут статистику вниз».

Какая вторичка дешевле новостроек

Если брать средние цифры по России, то дешевле новостроек оказываются:

1. Дома 1970-1995 годов — 114,4 тыс. руб. за кв. м (на 68% дешевле новостроек).
2. Дома 1945-1970 годов — 133,1 тыс. руб. (на 45% дешевле).
3. Дома 1995-2015 годов — 180,5 тыс. руб. (на 7% дешевле).

Эти категории формируют 60% предложения на вторичном рынке, поэтому общая статистика выглядит именно так. Но есть и исключения.

Какая вторичка дороже новостроек

Некоторые категории вторичного жилья не просто держатся на уровне новостроек, но и значительно их опережают в цене:

1. Дома до 1920 года — 289,5 тыс. руб. за кв. м (на 34% дороже). Это исторические здания в центрах городов, часто с высокими потолками и уникальной архитектурой.
2. Дома 2015-2025 годов — 220,0 тыс. руб. (на 13% дороже). Здесь играет роль современная отделка и отсутствие необходимости в ремонте.
3. Дома 1920-1945 годов — 215,6 тыс. руб. (на 11% дороже). В эту категорию попадают сталинки с их просторными комнатами и толстыми стенами.

Региональные различия

В Москве ситуация особенная. Новостройки здесь дороже вторички только в домах 1970-1995 годов постройки — на 20%. Вторичка в сталинках и дореволюционных зданиях может стоить на 55% больше, чем квартиры в новых ЖК. Например, в домах до 1920 года цена достигает 799,9 тыс. руб. за кв. м.

В городах-миллионниках разрыв меньше — от 3% до 48%. А вот в городах с населением 500 тыс. — 1 млн человек вторичка дороже новостроек только в домах, построенных за последние 10 лет. Во всех остальных случаях первичка лидирует.

Почему так происходит

ЦБ объясняет рост разрыва между первичным и вторичным рынком несколькими факторами:

1. Высокий спрос на новостройки во второй половине 2024 года.
2. Рост ставок по рыночной ипотеке, что ударило по вторичке.
3. Снижение интереса к старым квартирам из-за необходимости вложений в ремонт.

Но есть и другая сторона: премиальная вторичка (сталинки, дореволюционные дома, свежие квартиры с ремонтом) продолжает расти в цене, потому что спрос на качественное жилье никуда не делся.

Что это значит для покупателей

Если цель — сэкономить, то дома 1970-1995 годов постройки остаются самым доступным вариантом. Но нужно быть готовым к перепланировкам и замене коммуникаций.

Если же важны престиж и долгосрочная инвестиция, то сталинки и историческое жилье — лучший выбор. Они не только дорожают быстрее новостроек, но и сохраняют ликвидность даже в кризис.