Как выбрать риелтора, который не подставит вас на сделке

Рынок недвижимости в России — это минное поле. По данным Росреестра, в 2024 году 17% сделок с жильём сопровождались судебными разбирательствами из-за ошибок или мошенничества риелторов. Клиенты теряли деньги, квартиры и нервы. Но есть и хорошие новости: правильный специалист снижает риски до 3%. Как его найти? Разбираемся по пунктам.

Большинство агентов работают по схеме «нашел клиента — передал юристу». Они не проверяют историю квартиры, не знают тонкостей 214-ФЗ о долевом строительстве и путаются в налогах при продаже наследства. Реальный пример: в Новосибирске риелтор «забыл» предупредить покупателя, что в квартире прописан ребёнок-инвалид с правом пожизненного проживания. Сделку отменили, но 1,2 млн рублей задатка вернуть не удалось.

Хороший риелтор — это юрист, психолог и детектив в одном лице. Он не просто показывает квартиры, а страхует ваши деньги.

1. Проверяет не только выписку из ЕГРН. Настоящий эксперт запросит справку о задолженности по ЖКУ, проверит квартиру через сервис «Федеральный реестр запретов» и найдет скрытые обременения. В 2024 году 23% мошеннических схем с недвижимостью использовали поддельные нотариальные согласия супругов.
2. Знает все про налоги. Например, при продаже квартиры, полученной в наследство менее 3 лет назад, нужно заплатить 13% НДФЛ. Но если стоимость ниже кадастровой на 30%, налог считают от кадастровой стоимости. Риелтор-любитель этого не объяснит.
3. Не обещает «сделку за 3 дня». Легальная продажа ипотечной квартиры с согласия банка занимает минимум 2 недели. А если есть спорные родственники — до 4 месяцев.
4. Работает с чеками. В 2025 году только 12% агентов официально оформляют договор и платят налоги. Остальные берут деньги «в конверте» — а значит, при проблемах вы останетесь без гарантий.
5. Говорит о рисках. «Эта квартира — идеальный вариант» — фраза дилетанта. Профессионал скажет: «Здесь низкие потолки 2,48 м, но зато нет перепланировок, и продавец готов скинуть 300 тыс. рублей».

Агент настаивает на «эксклюзивном договоре» без срока? Это ловушка. В 2024 году москвичка потеряла 2,7 млн рублей, потому что риелтор 8 месяцев блокировал продажу её комнаты, требуя «компенсацию за работу».

Предлагает «особые отношения» с оценщиком или нотариусом? Скорее всего, они делят взятки. По данным МВД, каждая 5-я «ускоренная» сделка с подкупом нотариуса признаётся недействительной.

Запросите номер квалификационного аттестата (его выдает РГР с 2023 года) и проверьте через реестр Минстроя. Посмотрите отзывы не на Яндекс.Недвижимости, а на специализированных форумах вроде «НГС.Недвижимость». И главное — спросите, сколько сделок сорвалось у агента за последний год. Норма — не более 10%.

Помните: на сделке нервничать должны только вы. Риелтор — это ваш холодный расчёт и страховка от катастрофы.