Ипотечники с долгами получили право продавать жилье без банков

С 2025 года в России вступили в силу изменения, которые кардинально меняют правила игры для заемщиков с просрочками по ипотеке. Теперь они могут самостоятельно продавать залоговое жилье без согласия банка. Это настоящая революция на рынке недвижимости, которая касается миллионов россиян.

Раньше при наличии просрочек банк мог годами тянуть с одобрением сделки или вовсе блокировать продажу, вынуждая заемщика идти на невыгодные условия. По данным Центробанка, на начало 2025 года просроченная ипотека составляла 1,2 трлн рублей — это около 340 тысяч квартир по всей стране. Новый закон дает людям шанс выйти из долговой ямы без потери жилья.

«Раньше банки часто занижали стоимость квартиры при продаже с торгов на 20-30%, теперь заемщик сам контролирует цену» — отмечает аналитик рынка недвижимости.

Процедура выглядит так:

1. Заемщик уведомляет банк о намерении продать квартиру
2. Стороны согласовывают минимальную цену (обычно это остаток долга + 10-15%)
3. Собственник самостоятельно ищет покупателя через агентства или объявления
4. Вырученные средства идут на погашение долга, остаток — возвращается владельцу

Реальные кейсы показывают, что при самостоятельной продаже квартиры уходят на 15-25% дороже, чем на банковских торгах. В Подмосковье семья с просрочкой 2,7 млн рублей смогла продать трешку за 6,1 млн вместо предложенных банком 4,8 млн — разница покрыла все долги.

Не все так просто. Банки оставили себе право вето на сделку, если цена кажется им заниженной. В Самаре за первые три месяца 2025 года 17% уведомлений о продаже были отклонены кредитными организациями. Эксперты советуют:

1. Перед выставлением на продажу заказать независимую оценку
2. Фиксировать все переговоры с банком письменно
3. Заключать предварительный договор с покупателем только после одобрения цены

Риелторы отмечают — на рынке появился новый сегмент «ипотечных» объявлений с пометкой «продажа по согласованию с банком». Такие объекты в среднем висят на 20% дольше обычных. Если жилье не находит покупателя за 4-6 месяцев, банк вправе вернуть старую схему с торгами. Но даже в этом случае у заемщика появляется форы — он может участвовать в торгах как обычный покупатель.

В Екатеринбурге семья инженеров использовала эту лазейку — когда их двушка не продалась за 5,2 млн, они выкупили ее же на аукционе за 4,1 млн, фактически списав 1,1 млн долга. Юристы называют это рискованной, но легальной схемой.

Главный совет — не спешить. Банки сейчас напуганы волной досрочных погашений и могут давить на заемщиков. Типичные ошибки:

1. Согласие на цену ниже рыночной из-за угроз коллекторов
2. Продажа через «дружественные» банку агентства с завышенными комиссиями
3. Неучет дополнительных расходов (оценка, нотариус, риелтор)

Статистика показывает: 68% самостоятельных продаж в первом квартале 2025 года прошли успешно. Средний срок реализации составил 47 дней — против 112 дней при банковских торгах. Это доказывает — закон работает в пользу людей.