Банки скрытно повышают ставки через комиссии за обычную ипотеку

С начала 2025 года 11 из 15 крупнейших российских банков ввели дополнительную комиссию за оформление нельготной ипотеки. Размер платежа варьируется от 0,5% до 1,8% от суммы кредита, что при средней стоимости квартиры в 8 млн рублей добавляет к переплате от 40 000 до 144 000 рублей. Формально это не повышение ставки, но фактически увеличивает нагрузку на заёмщиков.

Топ-3 банка по ипотечному портфелю (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк) применяют схожую схему: комиссия взимается единоразово при выдаче кредита и не зависит от срока погашения. Например, при займе 6 млн рублей на 15 лет под 12% годовых:

1. Без комиссии: переплата составит 8,2 млн рублей
2. С комиссией 1,5% (+90 000 руб): общая переплата возрастает до 8,29 млн

После введения ЦБ ограничений по максимальным ставкам для "социальной" ипотеки (8% для семей с детьми, 5% для IT-специалистов), банки потеряли 23% доходов от кредитования. Комиссии стали компенсационным механизмом — они не регулируются напрямую и позволяют сохранять прибыльность операций. По данным Росстата, доля нельготных ипотечных заявок упала до 37% против 52% в 2024 году.

«Фактически это двойное налогообложение — государство субсидирует льготные программы, а обычные заёмщики платят за это через скрытые сборы» — аналитик рынка недвижимости Альфа-Банка.

В Новосибирске семья из трёх человек при доходе 180 000 рублей в месяц взяла ипотеку на 7,2 млн рублей в Россельхозбанке. Из-за комиссии 1,2% (86 400 руб) им пришлось сократить бюджет ремонта на 30% — вместо планируемой кухни за 350 000 рублей купили вариант за 250 000.

Вторичный рынок реагирует быстрее нового: по данным ЦИАН, 68% продавцов снижают цены на квартиры в пределах 5-7%, чтобы компенсировать покупателям дополнительные банковские расходы. Для студии в Москве площадью 32 м² это означает скидку в 400 000-560 000 рублей.

Эксперты рекомендуют три стратегии для тех, кто не попадает под льготные программы:

1. Оформлять ипотеку через банки-партнёры застройщиков — 70% из них пока не ввели комиссии
2. Выбирать квартиры стоимостью до 6 млн рублей — для таких объектов 4 банка сохранили бесплатное оформление
3. Подавать заявки до конца квартала — финансовые учреждения часто пересматривают тарифы в начале нового отчётного периода

Аналитики прогнозируют, что к декабрю комиссии распространятся на 90% ипотечных продуктов. Единственным исключением останутся кредиты под залог существующей недвижимости — здесь дополнительных сборов не ожидается. Параллельно вырастет спрос на субсидируемые программы: по оценкам ДОМ.РФ, очередь на семейную ипотеку увеличится до 8 месяцев против текущих 5.

Для тех, кто планирует покупку жилья без льгот, критически важно учитывать скрытые платежи при расчёте бюджета. Переплата в 1,5% на 20-летнем кредите может обернуться потерей двух годовых зарплат среднего россиянина.