Продажи новостроек в Москве рухнули – что делать покупателям и инвесторам

Рынок первичной недвижимости Москвы демонстрирует тревожную динамику. По данным Росреестра, в апреле 2025 года зафиксировано всего 9,7 тыс. сделок по ДДУ – это на 19,1% меньше, чем год назад. Падение продолжается второй месяц подряд, и эксперты прогнозируют дальнейшее замедление. Почему это происходит и как повлияет на цены?

Февраль 2025 года стал рекордным: продажи новостроек выросли на 23,9% по сравнению с январем. Застройщики агрессивно стимулировали спрос – скидки до 15%, рассрочки без процентов, бесплатные парковки. Но уже в марте рынок начал остывать, а в апреле снижение ускорилось. Основные причины:

1. Завершение льготной ипотеки. В 2024 году действовала общедоступная программа со ставкой 6%, что спровоцировало ажиотаж. Сейчас льготы сохранились только для семей с детьми, а рыночные ставки превышают 12%.
2. Дефицит доступных лотов. Студии и однокомнатные квартиры в хороших локациях раскуплены, а новые проекты застройщики запускают редко из-за дорогих кредитов.
3. Сезонный фактор. Майские праздники и начало дачного сезона традиционно снижают активность покупателей.

«Год назад люди спешили оформить сделку, пока действовали выгодные условия. Сейчас многие откладывают покупку, надеясь на снижение ставок», – комментирует Ирина Доброхотова, основатель bnMAP.pro.

Ключевая ставка ЦБ в 2025 году остается высокой – 8,5%. Это делает кредиты для девелоперов дорогими, а новые ЖК появляются реже. Одновременно банки ужесточили требования к заемщикам: минимальный взнос вырос до 30%, а подтверждение дохода стало обязательным даже для IT-специалистов.

Застройщики пытаются удержать спрос:

• Скидки на последние этажи и квартиры с нестандартной планировкой – до 10-12%.
• Рассрочка на 1-2 года без процентов, но с повышенным первоначальным взносом (от 50%).
• Бонусы: бесплатный ремонт, техника, парковочное место.

Но этих мер недостаточно. Средняя цена квадратного метра в московской новостройке – 320 тыс. рублей. Для покупки однокомнатной квартиры (35 м²) даже с 30% взносом потребуется ипотека 7,5 млн рублей. Ежемесячный платеж при ставке 12% – около 85 тыс. рублей, что недоступно для большинства семей.

Аналитики «Метриум» ожидают двух сценариев:

1. Стагнация. Если ключевая ставка не снизится, цены останутся на текущем уровне, но продажи продолжат падать. Застройщики будут замораживать новые проекты.
2. Коррекция на 5-7%. Вероятна во втором полугодии, если банки смягчат условия ипотеки. Однако резкого обвала, как в 2008 или 2014 году, не предвидится.

Сейчас выгоднее всего покупать квартиры в почти готовых домах (сдача в 2025-2026 годах). Застройщики часто предлагают скидки до 15%, чтобы быстрее распродать остатки. А вот инвестировать в объекты на ранних этапах строительства рискованно – высока вероятность заморозки проекта.

1. Сравнивайте ставки. Некоторые банки предлагают ипотеку под 10,5% для зарплатных клиентов или IT-специалистов.

2. Торгуйтесь. Даже если скидка не указана, можно договориться о 5-7% снижения цены, особенно при покупке двух квартир или оплате наличными.

3. Проверяйте застройщика. В условиях кризиса растет число проблемных компаний. Изучите реестр ЕГРН на предмет обременений.