ЦБ назвал эффект от семейной ипотеки на вторичку незначительным

С 1 апреля 2025 года семьи с детьми смогут оформить льготную ипотеку под 6% на покупку вторичного жилья. Но Центробанк уже предупредил: ждать резкого роста спроса не стоит. Разбираемся, почему так происходит и кому все-таки выгодно нововведение.

Семейная ипотека выходит на вторичный рынок

Программа семейной ипотеки действует с 2018 года, но до сих пор ее можно было использовать только для покупки новостроек или строительства частного дома. Теперь льготный кредит станет доступен и для вторичного жилья — правда, с оговорками:

• Действует только в 901 городе с низким уровнем строительства (где возводится не более двух домов в год)
• Возраст дома не должен превышать 20 лет
• В семье должен быть хотя бы один ребенок до 6 лет

По данным ЦБ, в феврале 2025 года по семейной ипотеке было выдано кредитов на 174 млрд рублей — это 88% от общего объема льготной ипотеки. Однако аналитики считают, что расширение программы на вторичку не приведет к существенному росту выдачи.

Почему эффект будет минимальным

Три главные причины скепсиса Центробанка:

1. Ограниченная география — программа охватывает преимущественно малые города, где и так невысокий спрос на ипотеку
2. Жесткие требования к жилью — найти квартиру в доме моложе 20 лет в небольших городах сложно
3. Конкуренция с новостройками — даже с учетом льготной ставки первичное жилье часто оказывается выгоднее

"В тех городах, где разрешили покупать вторичку по семейной ипотеке, предложение нового жилья и так ограничено. Но и выбор качественных квартир на вторичном рынке там невелик", — поясняет эксперт по ипотечному кредитованию Елена Смирнова.

Кому все-таки стоит рассмотреть новую возможность

Несмотря на сдержанные прогнозы ЦБ, определенные категории заемщиков могут выиграть:

• Семьи в моногородах, где новостроек практически нет
• Те, кто хочет купить квартиру с ремонтом и сразу заехать
• Покупатели домов малой этажности (2-5 этажей), которых почти не строят

По данным "Дом.РФ", средняя стоимость квадратного метра в городах, попавших под программу, составляет 45-65 тыс. рублей. При этом ставка 6% против рыночных 12-14% позволяет сэкономить до 1,5 млн рублей за весь срок кредита.

Риски для покупателей вторички

Эксперты предупреждают о трех главных опасностях:

1. Локальный рост цен — в отдельных городах стоимость квадратного метра может подскочить на 10-15%
2. Проблемы с юридической чистотой сделок — вторичный рынок требует тщательной проверки
3. Ограниченный выбор планировок — в новостройках обычно больше вариантов

"Перед покупкой вторички по семейной ипотеке обязательно закажите выписку из ЕГРН, проверьте отсутствие обременений и согласуйте сделку с банком до подписания договора", — советует риелтор Анна Ковалева.

Альтернативные варианты

Если в вашем городе сложно найти подходящую вторичку по новой программе, рассмотрите другие возможности:

• Ипотека с господдержкой на новостройки (ставка от 5,5%)
• Субсидии для молодых семей (до 30% стоимости жилья)
• Военную ипотеку (для соответствующих категорий)

По данным ЦБ, в 2025 году средний размер ипотечного кредита по льготным программам составил 3,2 млн рублей. При этом максимальная сумма по семейной ипотеке достигает 12 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге и 6 млн в других регионах.

Что делать прямо сейчас

Если вы рассматриваете покупку вторички по новой программе:

1. Проверьте, включен ли ваш город в список (можно на сайте Дом.РФ)
2. Оцените предложение вторичного жилья в своем городе
3. Сравните условия в 3-5 банках
4. Рассчитайте переплату с учетом возможного роста цен

Помните: даже с льготной ставкой ипотека — это долгосрочное обязательство. Взвесьте все "за" и "против" прежде чем принимать решение.