Московский вторичный рынок жилья взорвался спросом но цены не растут

Первый квартал 2025 года принес неожиданный всплеск активности на вторичном рынке столицы. Спрос на готовые квартиры вырос на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, но цены остаются в подвешенном состоянии. Эксперты разбирают парадоксальную ситуацию, которая прямо сейчас влияет на возможности миллионов россиян купить или продать жилье.

Риелторы фиксируют три ключевых фактора, подстегнувших спрос. Во-первых, накопления граждан на банковских вкладах достигли рекордных объемов за последние два года высоких ставок. Частичное снятие этих средств создало мощный приток покупателей с "живыми" деньгами.

"Логика таких покупателей проста — снижения цен на недвижимость не происходит, предложение не увеличивается, а проценты по вкладам со временем снизятся. Поэтому лучше купить сейчас", — поясняет директор "Инком-Недвижимости".

Во-вторых, после трех заседаний ЦБ подряд с сохранением ключевой ставки, потенциальные покупатели перестали ждать ее снижения. В-третьих, средний дисконт от собственников на вторичном рынке достиг 8-12%, что стало дополнительным стимулом для сделок.

Средняя цена квадратного метра на московской вторичке колеблется в узком коридоре 280-285 тыс. рублей уже восемь месяцев подряд. Максимальные месячные колебания не превышают 0,5% в любую сторону. Эксперты выделяют четыре причины такой стабильности:

1. Высокие ипотечные ставки (14-16% годовых) сдерживают ценовой рост
2. Доходность по вкладам пока превышает 10%, ограничивая инвестиционный спрос
3. На рынке преобладают бюджетные форматы жилья (однокомнатные и малогабаритные "двушки")
4. Собственники не готовы резко снижать цены из-за отсутствия альтернативных инвестиций

По данным "Этажи", 67% сделок в первом квартале пришлось на квартиры стоимостью до 12 млн рублей. Именно этот сегмент демонстрирует наибольшую активность при минимальных ценовых колебаниях.

Риелторы отмечают, что 80% выставленных на продажу лотов — это "балласт": квартиры с проблемными планировками, без ремонта или в невостребованных локациях. Ликвидное предложение сократилось на 30% за квартал. Но шансы найти хороший вариант все же есть:

1. Районы с транспортной доступностью — Бибирево, Отрадное, Чертаново. Здесь сохраняется баланс цены и качества.

2. Квартиры с "убитым" ремонтом — позволяют получить дисконт 15-20% при перспективе сделать современный ремонт за 2-3 млн рублей.

3. Вторичка в "спальных" районах — цены здесь на 10-12% ниже средних по городу, а спрос стабилен.

4. Долевые предложения — позволяют сэкономить до 40% стоимости, но требуют юридической экспертизы.

Эксперты сходятся во мнении, что до конца 2025 года московская вторичка будет развиваться по трем сценариям:

1. При сохранении ключевой ставки цены продолжат колебаться в пределах 1-2% в квартал.

2. Ликвидные квартиры будут уходить с рынка в течение 2-3 недель, а проблемные — залеживаться на месяцы.

3. Собственники качественного жилья начнут постепенно повышать цены на 3-5% к осени на фоне сокращения предложения.

"Качественных квартир на рынке вторичного жилья очень мало, их поступление сократилось на 30%. Это создает основу для точечного роста цен на лучшие объекты", — отмечает коммерческий директор Est-a-Tet.

Потенциальным покупателям эксперты советуют не затягивать с решением — лучшие предложения уходят быстро, а глобального снижения цен не предвидится. Продавцам же стоит реально оценивать ликвидность своего объекта и при необходимости идти на разумные уступки в цене.