Госдума изменила правила продажи долей в квартирах и это касается каждого

Российский рынок недвижимости снова на пороге перемен. Госдума приняла поправки в Налоговый кодекс, которые кардинально меняют подход к расчету сроков владения долями в квартирах. Эти изменения напрямую затрагивают интересы миллионов россиян – от молодых семей, использующих материнский капитал, до дольщиков новостроек.

До 2025 года в России существовала правовая неопределенность в вопросах налогообложения при продаже долей в квартирах. Судебная практика показывала противоречивые решения: в одних случаях срок владения считали с момента выделения доли, в других – с момента приобретения исходной квартиры. Новый закон устраняет эту несправедливость, устанавливая единые правила для всех.

Согласно новым правилам, при продаже доли в квартире срок владения будет считаться не с момента ее выделения, а с даты приобретения всей квартиры.

В России действует льготный период владения недвижимостью – 3 или 5 лет в зависимости от способа приобретения. Если продать квартиру или долю раньше этого срока, придется заплатить налог в 13%. Раньше при выделении доли многие ошибочно считали, что "обнуляется" срок владения, но теперь это не так.

Пример из практики: семья купила квартиру в 2023 году, а в 2024 году оформила доли на каждого члена семьи. При продаже своей доли в 2025 году они могут не платить налог, так как общий срок владения квартирой превышает 3 года. До изменений в законе налоговая могла бы потребовать уплаты 13% от стоимости доли.

Для семей, использовавших материнский капитал, закон устанавливает особый порядок. Срок владения долями в такой квартире начинается с момента получения права собственности тем, на кого оформлен сертификат. Это защищает интересы семей при возможном разделе имущества.

Дольщики новостроек получают важное преимущество: срок владения теперь считается с момента полной оплаты по ДДУ, а не с даты получения права собственности. Для типичной новостройки с двухлетним сроком строительства это означает, что к моменту регистрации собственности у владельца уже есть 2 года "стажа".

Закон предусматривает и обратную ситуацию – когда несколько помещений объединяют в одну квартиру. В этом случае срок владения будет считаться по последнему приобретенному объекту. Например, если вы купили три смежные комнаты в 2022, 2023 и 2024 годах и объединили их в 2025 году, срок владения всей квартирой будет считаться с 2024 года.

1. Определите дату приобретения исходной квартиры (не доли!)
2. Проверьте, прошло ли 3 или 5 лет с этой даты
3. Если срок превышен – налог платить не нужно
4. Если срок не превышен, можно уменьшить налогооблагаемую базу на расходы при покупке пропорционально доле

Эксперты отмечают, что новые правила сделают рынок вторичного жилья более прозрачным и защитят права добросовестных собственников. Однако они же требуют более внимательного подхода к документам при покупке долей – теперь важно проверять не только историю самой доли, но и исходной квартиры.