Банк проверил недвижимость перед ипотекой? Не верьте этим 7 мифам

Банковская проверка недвижимости — обязательный этап при оформлении ипотеки. Но вокруг этой процедуры столько мифов, что даже опытные покупатели теряют деньги и нервы. Эксперты разбирают семь самых опасных заблуждений, из-за которых россияне остаются без жилья или переплачивают миллионы.

Банки проверяют недвижимость поверхностно. Их цель — убедиться, что объект можно быстро продать в случае дефолта заёмщика. В 2024 году каждый пятый случай одобрения ипотеки касался квартир с юридическими рисками: перепланировками без узаконивания, спорами о наследстве, обременениями. Например, в Новосибирске семья купила квартиру с одобренной банком ипотекой, а через год выяснилось, что часть жилья принадлежит несовершеннолетнему ребёнку от первого брака продавца. Сделка признана недействительной, а покупатели потеряли 3,2 млн рублей задатка.

Банковские оценщики занижают стоимость на 10–25%, чтобы снизить риски. В 2025 году средняя цена двухкомнатной квартиры в Москве по данным ЦИАН — 18 млн рублей, но банки оценивают такие объекты в 14–16 млн. Разницу придётся покрывать собственными деньгами. В Екатеринбурге пара столкнулась с ситуацией, где банк оценил их будущее жильё в 5,7 млн вместо заявленных 6,9 млн. Доплатить 1,2 млн у них не было возможности, и сделка сорвалась.

«Банковская оценка — это не справедливая цена, а страховка для кредитора. Всегда заказывайте независимого оценщика перед подачей документов».

Стандартный срок — 5–7 рабочих дней, но в 30% случаев процесс затягивается до месяца. Причины: ошибки в ЕГРН, необходимость запросов в архив, расхождения в данных. В Казани мужчина ждал проверку 23 дня из-за того, что предыдущий собственник не снял обременение после погашения кредита. Банк отказался выдавать ипотеку, пока старый долг не исчез из реестра.

43% судебных исков по ипотеке в 2024 году связаны с проблемными новостройками. Банки часто пропускают отсутствие разрешения на ввод дома в эксплуатацию или поддельные акты сдачи-приёмки. В Краснодаре семья взяла ипотеку на квартиру в ЖК «Зелёный квартал», а через полгода выяснилось, что у застройщика нет прав на землю. Строительство заморожено, а кредит платить надо.

1. Проверьте застройщика в реестре проблемных объектов Минстроя
2. Запросите оригиналы разрешительных документов
3. Убедитесь, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре

Ипотечную квартиру можно приобрести, но риски выше. В 2025 году 17% сделок с залоговой недвижимостью завершились судами из-за скрытых обременений. В Санкт-Петербурге женщина купила квартиру, не зная, что помимо ипотеки на ней висит долг по алиментам на 2,8 млн рублей. Взыскание перешло к новому собственнику.

Кредитные организации не отслеживают согласие всех владельцев на продажу. В случае с долевой собственностью 12% сделок оспариваются в суде. Яркий пример — история из Самары, где брат продал свою долю в квартире без ведома сестры. Суд вернул ей право на жильё, а покупатель остался без денег и квадратных метров.

Банки включают в ипотечные договоры скрытые условия. В 2024 году 8% заёмщиков столкнулись с пунктом о праве банка изменить процентную ставку при «ухудшении рыночной ситуации». В Воронеже семья получила повышение ставки с 8% до 11% через год после покупки квартиры. Ежемесячный платёж вырос на 9 000 рублей.

Проверка недвижимости банком — важный этап, но не гарантия безопасности. Эксперты рекомендуют дублировать все проверки через независимых юристов, оценщиков и риелторов. Вложения в 15 000–30 000 рублей за экспертизу спасают от потерь в миллионы.