Продать дом в ипотеке с заниженной стоимостью реально даже в 2025 году

Рынок недвижимости в России продолжает меняться, но одна проблема остаётся неизменной — как продать дом, купленный в ипотеку по заниженной стоимости. Многие сталкиваются с ситуацией, когда рыночная цена жилья ниже остатка долга перед банком. Это создаёт финансовую ловушку, но выход есть.

Занижение стоимости при покупке — распространённая практика, особенно в регионах. Продавцы и покупатели часто договариваются о фиктивном снижении цены в договоре, чтобы уменьшить налог или получить одобрение на ипотеку. Банки обычно оценивают недвижимость самостоятельно, но иногда разница между реальной и заявленной стоимостью достигает 30-40%.

По данным Росреестра, в 2024 году около 15% сделок с ипотечной недвижимостью сопровождались занижением стоимости.

Продажа дома с долгом, превышающим его текущую стоимость, требует стратегии. Вот основные варианты:

1. Договориться с банком о реструктуризации. Некоторые кредиторы идут навстречу и могут снизить процентную ставку или продлить срок кредита, уменьшив ежемесячный платёж.
2. Искать покупателя, готового взять на себя часть долга. Редкий, но возможный вариант — найти человека, который согласится выплатить разницу между стоимостью продажи и остатком ипотеки.
3. Продать с согласия банка и доплатить разницу. Если есть сбережения, можно погасить часть долга самостоятельно, чтобы сделка состоялась.
4. Рассмотреть вариант обмена. Иногда проще договориться о мене с доплатой, чем искать покупателя на заведомо убыточный объект.

Большинство кредитных организаций неохотно отпускают залоговую недвижимость, особенно если её стоимость упала. Однако в 2025 году участились случаи, когда банки соглашаются на частичное списание долга, если заёмщик докажет сложное финансовое положение. Главное — не скрывать намерение продать дом и заранее обсудить с банком возможные варианты.

В Подмосковье семья купила дом за 8 млн рублей, но в договоре указали 6 млн. Через три года рыночная цена упала до 5 млн, а остаток ипотеки составлял 6,5 млн. Банк согласился на реструктуризацию, снизив ставку с 12% до 9%, что позволило семье продолжить выплаты без продажи.

В другом случае житель Ростова-на-Дону смог продать квартиру с доплатой 500 тыс. рублей из своих средств, так как покупатель согласился на сделку только при условии, что цена в договоре будет соответствовать рыночной.

Если в первоначальном договоре купли-продажи была занижена стоимость, это может стать проблемой при проверке налоговой. Лучше заранее проконсультироваться с юристом, чтобы минимизировать риски. В 2025 году участились проверки таких сделок, особенно если разница между кадастровой и договорной стоимостью превышает 20%.

Если продажа кажется невозможной, можно рассмотреть:

• Сдачу дома в аренду для покрытия части ипотечных платежей.
• Оформление субаренды с согласия банка.
• Переговоры о временной отсрочке платежей.

Главное — не паниковать и тщательно взвесить все варианты. Даже в сложной ситуации есть решения, которые помогут сохранить финансовую стабильность.