Ипотека или вклад — что выгоднее в 2025 году для покупки жилья

Российский рынок недвижимости в 2025 году продолжает оставаться непредсказуемым. Ставки по ипотеке колеблются, банки предлагают новые программы, а депозиты то растут, то падают. Как обычному человеку не потерять деньги и приумножить капитал? Разберём на реальных цифрах и кейсах.

В начале 2025 года средняя ставка по ипотеке в топ-10 российских банков составила 12,4%. Для семей с детьми действуют льготные программы от 8,9%. Вклады в рублях предлагают доходность 9-11% годовых, но с условиями: например, запрет на снятие средств в течение года. Разница в 1-3% кажется незначительной, но на длинной дистанции превращается в сотни тысяч рублей.

«Выбор между ипотекой и вкладом — это всегда расчёт рисков. Недвижимость защищает от инфляции, но требует больших первоначальных вложений. Депозиты гибче, но не дают права на жильё».

Семья из Новосибирска в 2023 году положила 2 млн рублей на вклад под 10% годовых. К 2025 году сумма выросла до 2,42 млн. Но квартиры, которые стоили 4 млн, теперь оцениваются в 5,3 млн. Даже с учётом накоплений им не хватает на первоначальный взнос.

Другой пример: молодая пара из Казани взяла ипотеку под 11% в 2023-м. За два года их квартира подорожала на 18%, а переплата по кредиту составила всего 9%. Они не только сэкономили, но и получили актив, который продолжает расти в цене.

1. Сроки. Если планируете купить жилье в ближайшие 2-3 года — ипотека выгоднее. При горизонте 5+ лет можно рассмотреть вклад, но только с капитализацией.
2. Инфляция. В 2024 году она составила 7,8%. Вклады едва покрывают рост цен, тогда как недвижимость традиционно обгоняет инфляцию.
3. Льготы. Субсидии для семей с детьми, IT-специалистов и бюджетников делают ипотеку на 20-30% выгоднее любых вкладов.
4. Риски. Банки могут изменить условия вклада, а вот ипотечный договор фиксирует ставку на весь срок.
5. Ликвидность. Квартиру можно сдать или продать в кризис. Деньги со вклада при досрочном снятии часто теряют проценты.

При первоначальном капитале 1 млн рублей:

• Вклад под 10% с капитализацией даст 1,61 млн через 5 лет
• Ипотека на 4 млн под 12% с первоначальным взносом 1 млн: переплата составит 1,3 млн, но квартира за это время может вырасти в цене на 2-3 млн

Есть три ситуации, где депозит оказывается разумнее:

1. Уже есть жильё и нужно сохранить деньги на будущий ремонт или образование детей
2. Доход нестабильный и нет уверенности в возможности платить ипотеку 10-15 лет
3. Есть возможность открыть вклад в валюте с прогнозируемым ростом курса

Эксперты рекомендуют комбинировать оба инструмента: часть денег направить на первоначальный взнос по ипотеке, а другую — на вклад с возможностью пополнения. Так можно снизить риски и использовать преимущества обоих вариантов.