Ипотека на квартиру с перепланировкой — реально ли оформить и не попасть на штрафы

Банки не любят риски, а квартиры с перепланировкой — это всегда лотерея. Одни кредитные организации отказывают сразу, другие соглашаются, но с условиями. Разбираемся, как получить ипотеку на такую недвижимость и не нарваться на проблемы.

Перепланировка — это любое изменение конфигурации квартиры, не внесенное в технический паспорт. Сюда относится снос стен, объединение санузла, перенос кухни в жилую зону. По данным Росреестра, 43% вторичного жилья в России продается с неоформленными изменениями. Банки считают такие объекты рискованными: если перепланировка незаконна, квартиру могут обязать вернуть в исходное состояние через суд.

Сбербанк и ВТБ в 2024 году ужесточили требования: теперь они требуют не только узаконивания, но и подтверждения, что изменения не затрагивают несущие конструкции.

Легализовать можно почти всё, кроме изменений, угрожающих безопасности дома. Проще всего узаконить:

1. Объединение комнат (если несущая стена остаётся нетронутой).
2. Перенос дверного проёма в перегородке.
3. Установку раздвижных перегородок вместо капитальных стен.

Сложнее с санузлами: объединение ванной и туалета требует согласования в Мосжилинспекции (или аналоге в регионах). А вот перенос кухни в жилую зону почти всегда признаётся незаконным.

Перед подачей заявки на ипотеку нужно запросить:

1. Технический паспорт — свежую версию, не старше 3 лет.
2. Акт обследования от БТИ, если перепланировка уже узаконена.
3. Разрешение на переустройство от жилищной инспекции.

Если документов нет, но изменения очевидны, банк либо откажет, либо предложит оформить кредит после легализации. Дом.РФ и Россельхозбанк иногда одобряют ипотеку под залог такой квартиры, но ставка будет на 1-2% выше.

В 2024 году семья из Подмосковья купила квартиру в строящемся доме с объединённой гостиной и кухней. Застройщик не внёс изменения в проект, но предложил «типовую перепланировку» за доплату. Банк отказал в ипотеке, пока покупатели не получили официальное разрешение через суд. Процесс занял 5 месяцев и обошелся в 120 000 рублей.

Если продавец отказывается узаконивать перепланировку, есть три варианта:

1. Снизить цену на 15-20% — компенсация за будущие расходы на легализацию.
2. Внести в договор купли-продажи пункт о том, что продавец оплачивает узаконивание.
3. Оформить ипотеку без учёта перепланировки, как будто её нет (рискованный способ).

Альфа-Банк и Открытие иногда идут на третий вариант, но требуют страховку титула на 50% дороже обычной.

Штраф по статье 7.21 КоАП РФ — от 2 000 до 2 500 рублей для физлиц. Но главная проблема — предписание вернуть квартиру в исходное состояние. В 2024 году суды удовлетворили 67% таких исков от жилищных инспекций. Банк вправе потребовать досрочного погашения кредита, если залоговая недвижимость теряет в цене.